关于重庆小产权房的调查报告精选资料.doc

关于重庆小产权房产生背景及解决对策的调查报告 “小产权房”问题是当下国内的热点话题，我国第一部《城乡规划法》的实施强行拉开了解决中国“小产权房”问题的序幕。随着党的十七届三中全会通过了《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，“小产权房”问题已经写进了政府部门的工作日程。重庆作为国家城乡协调综合改革试验区，若要在城乡共图发展上闯出一条道路来就必须解决其“小产权房”的问题。在房价日益高涨的背景下，重庆的周边地区逐渐兴起“小产权房”。在重庆的北碚、綦江、九龙坡等地已建成许多的“小产权房”。我们小组六人在深入学习有关文件与资料后，结合“小产权房”的特点与重庆的实际情况，自己设计了调查问卷，并在08年的6月至8月期间对重庆的铜梁、九龙坡等地进行了问卷调查。经过一年的学习与调查研究，我们了解到了重庆“小产权房”的形成原因与背景，熟悉了“小产权房”与现存法律的冲突及其存在风险，并结合调查情况提出了解决“小产权房”问题的对策。一、“小产权房”概念与特点首先需要指出的是“小产权房”不是一个法律概念，学术界对“小产权房”亦无统一的界定，它是人们在日常的经济交往和社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。建设部将“小产权房”的定义为：在众多城市郊区，一些集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除了用来安置本村集体经济组织的成员外，还以较低的价格向本村集体经济组织以及成员销售的房子一般俗称为“小产权房”。我们通常所说的“小产权房”是指在农民集体土地上建设的，由本村集体经济组织以外的单位和个人购买的，没有取得合法房产证明的房屋。这里所谓的“小”是因为这些房屋的土地使用没有经过国家的规划、审批手续，也没有缴纳土地出让金等费用，故不能获得国家房管部门颁发的房屋所有权证，其产权证只是由乡镇政府或村委会所颁发，相对于直接受法律保护的商品房所有权而言，这样的产权性质以及所受到的产权保护比较“小”，所以习惯称之为“小产权房”,也称“乡产权房”[1]。“小产权房”有着多种建设形式，它们大多由乡镇、村委会与开发商合作建设，或由乡镇、村委会自行开发建设，亦有小部分由村委会审批或由村民自行建设，以较低的价格向村民以外的城市居民进行销售。二、“小产权房”成因与背景分析 （一）城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度是“小产权房”产生的根源 我国的土地所有制形式有两种，即国家所有和集体所有。我国法律规定城市土地归国家所有，农村和城市郊区土地，属于农民集体所有。“小产权房”的出现与我国这种城乡二元土地所有制及相应的土地管理制度的缺陷有关。 1.权益的不对等促使农民或农村集体经济组织想获得更多的权益 1995年前，土地主管部门推行 “转权让利”政策，规定集体建设用地必须转为国有，才能进入二级市场流转。1995年后，政策不再强调必须转为国有，但并未明确新的合法流转路径。1998年修订的《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是兴办乡镇企业和村民建设住宅或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”第 63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。”这两条法律剥夺了集体土地的部分开发权和处分权，即集体土地只能用来建设自用的村民住宅、乡镇企业、公共设施和公益事业，不能用于其他目的的建设用地开发。从我国目前法律对集体土地所有权制度的规定来看，集体土地所有权和使用权并不具备完整的权益。无论是农村集体组织还是农民个人，在法律上都只有利用这些土地发展农业的权利，若要从事非农产业则必须得到国家的许可。这种制度设计把集体所有土地和国有土地划分为两个权益不等的阵营，集体土地所有权和使用权等权益的完整性没有得到保障。而随着市场经济的发展，土体作为一种资产的商品价值逐步得到显示并被人们重视。集体土地被征用的供给价格和土地的市场价格差距很大，同时具有一定的被动性。这种价值的显示过程给残缺的集体土地使用制度带来了潜在的获利机会，集体土地所有者受利益机制的驱动产生了以超越法律的形式主动进入土地供给市场的动机［2］。所以“小产权房”的供给是农村集体经济组织在违法成本和违法收益之间权衡的结果。2.现行土地管理制度的不完善让“小产权房”有机可乘法律虽规定“农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护”，但它对农民在旧宅基地上盖楼房，把空余的部分卖给城市人的行为没有明确规定，中间有许多法律空白或缺陷。再者，在当前背景下，农村集体经济组织既是土地所有者又是经营者，还是管理者，而且目前又缺乏一套完善全面的监督管理办法，这使得农村集体经济组织与开发商违法私自签订用地协议、擅自改变用地性质、圈占土地等行为的违法成本较低。在通过与调查