金碧城的策略总案.ppt

金碧城Ⅱ期项目营销策略总案（纲要） 营销策划组 Part01 市场 Part02 产品 Part03 营销战略 Part04 推广策略 Part05 销售 Part01 市场 同质产品的推出量 竞争对手的正面交锋 市场消化同类产品的是否饱和 一 区位SWOT 二 产品SWOT 复合型大规模社区 ■高档品质社区的规模优势 ■大社区小组团，使戏剧性蕴涵其中 采用均好型规划思路，同时有效利用带、块、点资源组合创造产品的戏剧性 两大轴线景观的商业性表现：主入口、中央商业街的景观资源利用中央商业步行街带状景观，创造高档休闲式商业形态 组团院落式块状景观资源，创造高档景观型居住、营商环境 半开放式组团点状分布，创造社区高档私密居住的小氛围 ■国际化现代建筑规划设计 全心的国际风貌建筑风格，探索现代居住的新模式 人车分流，车流、人流道路明晰，符合居住、营商的不同需求 居住私密性和商业开放性有效分隔，复合型社区均好性优势突显 优势 ■多层次的商业价值 体验式的商业空间 本项目以有特色的商业文化步行式内街区组成的商业空间，吻合于现代人希望体验的消费心理特性：热闹、繁华、丰富、交往、表演街式商业空间 商业街区的建筑空间，由于交通方便，人流集中，商店能与大量的顾客直接接触，有利于增加营业额和商业利润 步行式商业街 步行街区，十分适宜于市民的采购、散步与闲谈，大量的步行购物、游览者将形成生机勃勃的景象，体现出商业的繁荣 综合搭配、优势互补 综合的商业服务业态、有大有小的经营者，规模不等的经营面积，使商业街区更具有包容量，各种形式的经营优势互补，互相促进，开创商业街的繁华 三 户型SWOT Part05 销售 说明：项目的整个定位支持体系需要从硬件、软件 两个方面加以支撑，做到“两手都要硬”，只有从各 个方面对项目的综合素质加以提升，项目在今后营 销中才可以应对市场激烈的竞争，给消费者项目名 副其实的印象，推动本项目中后期营销的全面成功。 目标客户分类 项目的目标客户主要是：工薪一族，白领阶层，部分企业管理者、小企业主，做生意的经商一族，机关、企事业单位的职工，华侨 目标客户定位 他们是这个城市和这个社会里的中上阶层，他们正在努力追求着改善生活的环境，他们拥有一定的经济和社会地位，他们是朴实的、有责任感的；他们对生活充满了美好的憧憬，渴望事业有成、生活富裕的同时能够与父母、妻儿分享天伦，渴望生活进入更高层次 他们的消费倾向将本项目作为提升生活品质的居所 这部分消费群的共同特征是有一定的经济实力、社会阅历，对提升生活品质有极强的愿望，对价格较为敏感，对产品有自己的生活要求 目标客户描述 核心卖点： 新兴形象区? 纯粹的 ? 国际风韵 ? 高品质复合型社区 核心卖点分解 ■新兴形象区的龙头位置 ■灵活自组的户型特点 ■私密性与开放性并存的创新户型结构 ■纯粹的热带建筑风格 ■首家引入专业物业管理服务 ■漫步式园林，立体人文绿化景观空间 ■车位充足、人车分流 ■建筑立面丰富，实用性与观赏性共存 ■名校教育配套 ■文明、安全、有序、生态的社区商业、居住氛围 ■自成一体的独立大社区(会所、商业、学校……) 项目卖点解析 品牌营销，首席定位 后来居上、强势登陆、系列产品组成分段战役、严格过程管理 品牌营销：树立产品品牌，走品牌营销道路 首席定位：占领新兴形象区首席项目地位 后来居上：相对澳门花园，滞后的推出时机，必须迅速抢占市场席位，截击竞争对手，拉动市场关注力。 强势登陆：有准备之仗，开盘条件准备充足情况下强势开盘。 战役阶段：组织产品分期，构成产品分类、市场分层，热点不断 严格过程管理：以严格的品牌管理创造美誉度，提升附加值、是本项目成功的保障。 战略思想 品牌文化 主张一种与国际同步的生活方式 品牌战略 区域价值线 不回避区域概念，直面炒作新兴形象区概念 区域概念提升和项目提升双向互动，力争用最少的时间在全城引爆，同时实现项目形象树立、口碑传播的目的。 与政府联合炒作新兴形象区，树立新区启动开发引领者和主人地位，同时牵制和锁定其它区域市场 两线作战 整体市场线 在区域价值线基础上，扩大影响，塑造独特产品形象和品牌，树立全城最具影响力的项目地位，吸引全城客源，推动整盘的快速消化 争取在2月强势登陆 抢时间 销售工具的快速完成 销售队伍的培训到位 作战时机选择 预认购2月开始至开盘 意向客户楼盘推介 正式开盘2月中旬 现场条件准备充分，具备预售条件，引爆推出 产品线针对销售情况和竞争对手动态推出