深圳市皇庭集团填海区的项目的的策划的报告.doc

皇庭集团 填 海 区 项 目 策 划 报 告 策略提供：置业国际 前 言 感谢贵司皇庭集团给予我司之机会，让我们能因【蛇口东填海区】项目的契机来与您们分享我们对这个项目的看法与思路，虽然项目规模不算很大，但我司同样认真、负责，并积极组织我司拓展部、市场部、建筑部、策划部同事及领导对这个项目进行实地考察与精心研究，并结合我司的市场经验给出我们的想法。 此份报告将分为七大部分阐述我们对项目的思路及其依据，（其中第七部分分开独立装订）今日，谨以此份营销策划报告作为与贵司沟通交流的平台，希望通过此次对项目的交流，能与贵司再度合作，我们将为您创造出优异的业绩！！！ 置业国际 2005-12-19 目 录 第一部分 深圳房地产发展规划 二、政策对房地产的影响及对政府政策的预期 第二部分 区域房地产市场分析 第三部分 片区房地产调研分析 一、供应与分布 建筑设计风格，小区规划及配套设施以及环境状况 户型与平面特点 售价及其销售情况 推广及销售方式 主要客户群来源及客户特点 同类物业的未来供求预测 经济性分析及其不确定分析 第四部分 项目定位分析 本项目开发SWOT分析 形象定位 档次定位 户型定位 客户定位 价格定位 第五部分 项目规划建议 环境景观及绿化 小区配套设施建议 户型组合 第六部分 项目营销推广建议 入市时机评估 宣传推广思路 阶段性推广策略 具体营销方式、方法 推广媒体的选择及整合 宣传推广费用的预测 双方合作方式 项目运作过程的全程跟进与参与形式 服务内容与范围 项目策划和销售主管人员的经历。业绩等相关情况 营销策划代理费用的计取及支付方式 策划加代理费用计取方式单独策划费用计取方式 2005年9月12日至13日，温家宝总理两年内第三次视察了深圳。温总理此次视察时对深圳提出了四点具体要求：提高经济增长质量和水平方面发挥示范作用，大力发展高新技术产业、现代服务业，更加注重经济社会协调发展，建设和谐社会；不断深化改革，在体制创新中更好地发挥“试验田”作用。继续发扬敢为天下先的精神，在改革的重点、难点上率先突破，为全国的改革探索路子，积累经验；提高对外开放水平，在发展开放型经济中更好地发挥“窗口”作用；要继续加强深港合作，在保证香港长期繁荣稳定中，更好地发挥助推器作用。 近日，深圳市政府第一次向深圳市政协通报了深圳“十一五”规划的初步思路，未来五年，深圳将力争成为泛珠三角的区域研发制造中心，并形成“深港一体化”的区域资本市场营运中心。上述“两个中心”的规划有望被确定为深圳“十一五”期间的发展重点。这意味着深圳自身在泛珠三角区域中的城市功能和角色定位正逐渐明朗。 时至今日，深圳的定位可以说已经非常清晰，那就是“深港一体化是大势所趋”。深圳“十一五”规划以及2020年中远期发展目标也会围绕“深港一体化”来进行。深圳城市功能定位的清晰对深圳是长期利好，对房地产市场同样是长期利好，对外销售市场也不例外。深圳这座年轻的城市将继续以他的激情，以他的梦想吸引越来越多的外来置业者来深置业。在“深港一体化”目标的指引下，深圳将续写他作为特区的成就与辉煌。 1.1.2、从经济角度横向分析 表格 1：经济角度横向分析（2004年数据） 城市 面积（km2） GDP总量（亿元） GDP年均增幅 GDP 常住人口（万） 人均可支配收入（元） 住宅均价 16807.8 4283.3 11.20% 36832 1492.7 15637.8 4747 上海 6340.5 7450.27 11.46% 55090 1352.39 16683 6385 广州 7334.4 4115.81 13.78% 38568 ---- 16884 4619 深圳 1952.84 3422.8 15.87% 59271 597.55 27596 5979 数据来源：各地统计年鉴 从以上数据可以看出深圳以不足2000平方公里（相当于北京的1/8，上海的1/3，广州的1/4）的土地面积却贡献出了3400亿的GDP总量，并且GDP的增幅稳居四城市之首；至于人均GDP，人均可支配收入等指标，其他三大城市更是难望其项背。不管你是谁，都不得不佩服深圳这座只有25岁的年轻城市，她用如此短的时间就创造了如此辉煌的经济成就。 根据经济学家西蒙、库兹涅茨的经济理论，当地区宏观经济增长率（GDP）小于4％时，当地的房地产业呈萎缩状态，而当宏观经济增速大于8%时，地产业的发展将是高速发展，当GDP的增长大到10%以上时，房地产业将飞速发展。西蒙、库兹涅茨认为：房地产业发展水平与国民经济增长率高度