HRT集团时代COSMO的项目市场营销的策略.docVIP

HRT集团时代COSMO项目市场营销策略 第2章时代COSMO项目市场营销环境的分析 2.1项目的政策环境分析 时代COSMO项目面临的宏观经济政策环境包括国家和区域两个层面的政策环境， 需要从这两个层面进行详细分析。 1、国家经济政策环境分析 改革开放后的32年间，我国经济展现出蓬勃的生命力，以年均增长9.9%的速度 直接跃入高速增长阶段（如图2.1所示），被国际社会誉为“中国经济奇迹”。然而，经 过三十余年的高速增长后，我国经济基本面出现了较大程度的变化：基础设施投资潜 力和空间不断下降、区域经济增长格局出现变化、西部欠发达地区增速位居前列、东 部发达地区增速显著回落、技术引进、消化和吸收的空间持续缩小、人工成本增长速 度加快、劳动力供求关系逐渐发生逆转、人口老龄化趋势不断加快。这些支撑经济高 速增长的基础性条件的变化，加上全球经济严重衰退、外部需求持续萎靡的影响，使 得我国经济中长期潜在增长趋于下降，自2010年后，我国逐步进入从过去高速增长阶 段转向中速增长阶段。 2011年以来，伴随着世界金融危机、主权债务危机的爆发，我国经济出现了下行 的态势，经济增长速度明显偏离过去十年的平均水平。据国家统计局公布数据显示， 2011年，我国国内生产总值472881.6亿元，按可比价格计算，比上年增长9.2%。分季 度来看，一、二、三、四季度同比增长分别为9.7%、9.5%、9.1%、8.9%；2012年， 我国国内生产总值达519322亿元，比上年增长7.8%。从各季度来看，四个季度同比 增长分别为8.1%、7.6%、7.4%、7.9%。 从近三年我国的居民消费价格总水平数据来看，2010年CPI同比上涨3.3%，2011 年CPI同比上涨5.4%，而2012年CPI同比上涨2.6%。从2012年全年CPI变化趋势 来看（见图2.2所示），CPI从年初开始持续放缓至6月份达到最低，之后几个月继续 上涨；12月份CPI同比上涨2.5%，环比上涨0.8%，呈现出加快回升态势。据2013年 《经济蓝皮书春季号》分析，我国经济上一轮放缓局面在2012年6月份已经结束，之 后在2012年下半年后缓慢回升，至2013年到“正常”区间；预计2013年，我国经济 将处于增长周期的上升阶段，CPI也将呈现出缓慢上涨的趋势。 在我国经济快速发展的过程中，居民生活水平也不断提高，在满足基本需求上， 住房消费日益高涨；同时由于房价的不断上涨，光明的楼市前景也诱使许多投资者不 断涌入。从居民的收入水平来看，近几年，我国城乡居民收入快速增长。根据国家统 计局相关资料显示，2012年，我国城镇居民人均总收入达26959元，比2011年的23979 元增长12.4%；人均可支配性收入达到24565元，比2011年的21810元增长12.6%， 剔除价格因素实际增长9.6%，同比增速上涨1.2%；工资性收入比2011年增加1219元， 名义增长12.5%，经营净收入名义增长15.3%，财产性收入名义增长8.9%，转移性收 入名义增长11.6%。根据中国科学院预测科学研究中心的预测，2013年我国经济将温 和回升，预计GDP增速将达8.4%，相比2012年GDP增速将上升0.6%；CPI增速将 在3.5%左右，高于2012年的水平，呈现逐步走高的趋势。随着国家促进消费、拉动 内需战略措施的逐步深入，以及城镇化的不断推进，住房需求也将在未来一段时期内 继续保持旺盛的趋势。 自1998年我国全面实施房改制度、停止实物分房之后，商品房价格就呈现出持续 上扬的趋势。2003年以来，国家在一方面继续推进住房制度改革的同时，另一方面也 加大了对房地产市场的宏观调控力度。为了稳定商品房价格、建立科学的住房保障制 度，国家先后出台了“前国八条”、“后国八条”、“国六条”、“国十一条”等一系列政 策文件。近几年，国家更是加紧了调控房价的步伐，各个部门先后出台了《关于促进 房地产市场平稳健康发展的通知》、《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通 知》、《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》、《关于进一步规范境 外机构和个人购房的通知》等相关文件，规范房地产市场的健康发展，稳定各类房屋 产品的价格变动。 2013年2月，国务院为了继续做好房地产市场的调控工作，明确提出了五项调控 政策措施，要求全国范围内在坚持房价基本稳定的原则下，完善稳定房价工作责任制， 坚决抑制投机投资性购房，增加普通商品住房及用地供应，加快保障性安居工程规划 建设，加强市场监管。2013年3月1日，国务院办公厅在国家政府网站上挂出《国务 院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对“国五条”进行了内容细化， 除了重申“国五条”外，特别提出“进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款 利率，出