房屋买卖法律问题及_案例分析.ppt

* 1、合同无效。某开发公司并无房地产开发、销售资质且无证据证明所销售的公寓房产系合法所有，其以“集资款”名义收取张某房款违反了法律法规的强制性规定，故合同因违反法律法规强制性的禁止规定而无效。 小产权房买卖 * * 小产权房买卖 2、无效后果。合同无效，某开发公司应将所收定金返还，并支付占用该款期间利息，该利息应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准，从被告收款之日起算至返还之日止。 * * 案例二、2011年4月，贺某与余某签订房屋买卖合同，约定余某以15万元购买贺某在由居委会长期管理、使用的国有土地上建筑的房屋。后因拆迁补偿款的问题，余某主张合同无效，诉至法院。 问：1、合同效力如何？ 2、合同无效后果是什么？ 小产权房买卖 * * 小产权房买卖 1、合同无效。虽然该房屋属于在国有土地上建筑的，但该房屋并未办理土地、建设、规划、契税等法律手续，更未办理房屋产权登记手续。故该房屋应认定为小产权房，属禁止流转范围，合同无效 * * 小产权房买卖 2、无效后果。余某明知自己的房屋无相关法律手续而转让，存在重大过错。贺某作为一个完全民事行为能力人，应该知道此房屋和商品房存在差异而仍签合同，也存在一定过错。因此余某应返还贺某购房余款，并赔偿一定损失即占用资金的部分利息 。 * ①协商不成，归登记方所有，但需补偿另一方。 ②协商不成，归登记方所有。 典型案例解析 * * 典型案例解析 ①依据：《中华人民共和国婚姻法》解释（三）第十条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理；依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。 双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 * * 典型案例解析 ②依据：《中华人民共和国婚姻法》解释（三）第七条第一款 婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。 * 二手房买卖 小产权房买卖 “二手房”与“小产权房”买卖 * 二手房买卖 * 1 二手房买卖 二手房买卖的流程 3 常见二手房买卖案例解析 2 二手房买卖相关税费 * 1、二手房买卖的流程 （1）看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项； （2）查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原件到国土部门查房档案； 二手房买卖 * （3）签合同：二手房交易服务中心二楼填写二手房交易信息表，签订网上房屋买卖电子合同；如果是通过有网上签约权限的中介公司成交的客户，可直接在中介公司签订网上房屋买卖电子合同（长沙市统一格式合同）。 二手房买卖 * （4）公证：卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务； （5）资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7~8个工作日左右； 二手房买卖 * （6）赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右； （7）房屋过户：买方同担保公司去长沙市房地产产权登记中心签订《长沙市房地产买卖合同(现售)，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日； 二手房买卖 * （8）抵押：买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证（记得多复印一些），担保公司领出新房产证同按揭银行在长沙市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右； （9）交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。 二手房买卖 * 2、二手房买卖相关税费 （1）契税：个人购买90㎡（含）以下唯一住房的，税率为1%；个人购买90㎡以上144㎡以下（含）普通住房的税率为2%；个人购买非普通住房或二套（含）以上房屋的税率为3%；个人购买144㎡以上非普通住房税率为4%。 （2）教育费附加税：营业税的3%（转让方）。 （3）地方教育税：营业税的2%（转让方）。 二手房买卖 *