中原2008年深圳市南山区京武浪琴半开盘分析.docVIP

京武·浪琴半岛开盘分析 2008-06-07 一、项目概况 基本情况 项目简介： 浪琴半岛位于南硅谷片区滨海大道与科技南路交汇处。西邻南山外国语学校与浅水湾，南面滨海大道，东边为三九用地及博海名苑，北边是宾服世纪广场。 项目占地面积19967.8㎡，总建筑面积为57906㎡，一次性开发完毕，三栋高层。 本次推出的是2栋、3栋，其中2栋为合拼后175-179㎡的四房，3栋为251㎡的大平面四房及少量371㎡的复式。2栋共30层103户，其中B座29、30层02、03单位为复式；3栋共26层42户，3栋19层以上皆为复式。 基本资料： 项目名称：浪琴半岛花园 地址：南山区滨海大道与科技南路交汇处 建筑类型：高层、townhouse 开发商： 深圳市世博海滨实业发展有限公司 景观设计单位:雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司 建筑设计：雅科本建设工程咨询（深圳）有限公司 深圳市电子院设计有限公司 物业管理公司: 深圳市翠拥华庭物业管理有限公司 策划代理：德思勤置业 整合推广:金马盟广告 数据资料 占地面积建筑面积 住宅面积 住宅51406㎡ 商业面积 商业5995.54㎡ 总户数停车位容积率 栋数 建筑类型 户型 面积区间 套数 套数 索占套数比例 TH 550-645㎡ 5 5 2% 1栋 高层 4*2*2 175-179㎡ 102 103 40% 41% 复式 251㎡ 1 1% 2栋 高层 4*2*2 175-179㎡ 102 103 40% 41% 复式 251㎡ 1 1% 3栋 高层 4*2*2 251㎡ 34 42 13% 16% 复式 351㎡ 8 3% 共计 253 100% 二、开盘概况 选房时间：2008年6月7日9：30-17：00(周六) 选房地点：浪琴半岛营销中心 选房方式：排号选房 定金：2栋：20万 3栋：30万 优惠措施 A．2栋六折，3栋九折 B．开盘当天购房98折 C. 一次性付款98折 折实价格情况 起价19200元/㎡ 2栋均价约25500元/㎡ 3栋起价约28000元/㎡ 栋数 折实均价（元/㎡） 成交折实均价（元/㎡） 成交套数 2栋 XX XX 40 3栋 XX XX 10 合计 50 销售单位 项目此次推出可售单位共155套，其中2栋平面：102套；复式：1套 3栋平面：34套；复式：8套 销售状况： 开盘当天成交50套，销售率约32.3%。（截至7号下午13：00） 三、产品分析 户型布局及折实均价 房型分析 2栋： 南向，高层，共30层，分A、B单元，互不相通，每单元两梯两户； 主力面积175-179㎡，该栋全是双拼户型，搭配为01+04，02+03. 01+04单位靠左侧，02+03靠右侧； 户型基本一致，层高3.15米； 其中B座29、30层02+03单位为复式。 3栋： 东南向，高层，26层。 分01、02单位，两梯两户，其中一梯为观光梯，另一梯为入户电梯，OTIS，双开门，载重1000KG，13人，层高2.8米。 平层面积251㎡，大四房。复式面积351㎡。 本栋非双拼户型。 四、定价分析 分析： 整体均价上看，3栋价格最高，起价28000元/㎡,均价约33000元/㎡，最高单位价格达到40000元/㎡，由于3栋全是大户型单位，东南朝向，海景资源较好，因此价格较高。 2栋合拼单位是浪琴半岛的主力户型，正南向，为了实现销售突破，开发商采用了谨慎的价格策略。最低的5-6层价格为19XXX，7-8层价格为20XXX，9-10层价格为21XXX，11-12层价格为22XXX，以此类推。该定价手段是相邻两层内价格差异较下，层差两层两层的体现出来，两层层差约为1000元/平米。由于合拼后为板楼结构，南北通透，故朝向差很小。 五、营销节点 2008年4月底，浪琴半岛围墙包装完毕，内容为“深圳湾 滨海大宅”“世界门廊 一步国际”。 2008年4月29日-5月3日，参加春交会，现场45平米的LED屏和3D影片吸引了大量关注。 2008年5月8日，借奥运圣火传递之机，楼体上巨幅条幅，内容为楼盘名、售楼电话、以及为奥运加油的条幅。 2008年5月12日，取得预售许可证。 2008年5月18日，样板房开放。 2008年6月6日，在晶报发布7日销售的广告，同日，在销售中心算价。 2008年6月7日，正式开盘。 六、现场流程及包装 营销中心及外场 外场 购房须知 区域模型 选房等候区 销控表 二楼签约区 醒目的保安 七、销控分析 （红色为销控单位） 3栋 楼层 房号 01 02 26 2601 2602 24 2401 2402 22 2201 2202 20 2