XX花园产品划项目建议书.doc

XX花园项目 产品建议报告 前言 《XX花园项目》是公司涉足房产开发领域的首个项目，因此，项目的成功与否，对公司的未来发展至关重要。 目前项目处于前期产品设计阶段，以目前房产市场发展的进程，客户对产品的判别已经进入一个成熟阶段，《XX花园项目》是否能为客户所接受，后期销售能否成功，最终销售目标是否能够达成，都与产品的设计息息相关。 因此，在经过了对淮安市场环境、销售楼盘等进行了深入调研、大量数据收集的基础上，形成本报告。 报告通过对楼盘销售状况的分析，从而判定目前淮安市场房产发展的趋势、客户对产品需求的特征，并结合《XX花园项目》的规划条件、宗地特点，对《XX花园项目》产品提出建议，并形成产品设计任务书，以为产品设计提供参考。  第一章 市场分析 一、淮安城市发展趋势分析 淮安市辖涟水、洪泽、金湖、盱眙4县，清河、清浦、楚州、淮阴4区。总面积1.01万平方公里，其中市区建成区面积75平方公里，2006年末常住人口524万，市区人口80万，根据规划，未来5年内，市区人口将突破100万，建成区面积达到120平方公里。 整个淮安因城市化加速而形成了一个大的框架：一城、二区、二带。 “一城”指的就是建设中的工业新城； “二区”就是淮海中心商业区和水渡口中心商务区； “二带”就是里运河沿线文化旅游产业带和古黄河休闲风光带。 从城市发展的情况看，淮安处于一个城市扩张发展期，根据城市化进程而形成的“一城、二区、二带”看，以淮安中心城区发展受动拆迁成本限制的特点，向东扩张成为城市发展的必然选择，因此，本案处于一个新兴的城区，未来发展空间大。 二、淮安整体房产发展分析 通过淮安网上楼市，统计出06年10月至07年7月近10个月以来商品房成交价格及成交面积数据。 从成交价格走势看，06年11月开始，整体商品房价格已经达到2500元/平米以上，07年后，价格呈现稳步上扬的趋势，7月，成交价格达到2778元/平米，而截止8月10日统计数据，8月份的成交价格已经达到2907元/平米，逼近3000元/平米的关口。 从成交面积情况看，07年4月前，月成交面积基本在100000-150000平方米之间徘徊，而07年5月，成交面积迅速拉升，达到22.6万平方米。6、7两月，成交面积也在15万平方米以上。 通过10个月平均月成交面积为14.5万平方米测算，淮安全年成交面积约为174万平方米，成交套数约为15000套左右。 三、四大区域市场分析 淮安市房产发展，以行政区划划分，结合房产开发进程，自然形成了淮阴、清河、开发区、清浦区四大区域。 古黄河以北区域，为淮阴区； 古黄河以南，里运河、珠海路以北，宁连一级公路以西区域，为清河区； 里运河以南区域，为清浦区； 珠海路以南，XX大道以西，宁连一级公路以西，为开发区。 （详见下图） 1、淮阴区 从网上房地产统计数据看，目前淮阴区在售楼盘共计24个，合计推出住宅产品8554套，实际成交7604套，目前剩余940套在售。若按照户数成交统计供需比，为1:0.89。 通过对区域内部分重点楼盘的调研，从产品至客户构成进行研究，具体如下： 产品规划分析 楼盘名称 总建面 容积率 绿化率 总户数 建筑形态 建筑风格 立面建材 国华·御景园 15 2.2 31% 1500(约) 多层; 小高层(11F) 现代风格 面砖 东方家园 7 2.2 30% 360 多层 现代风格 面砖 樱花小区 55 2.2 31% 2500 多层 别墅 现代风格 涂料+面砖 依云·法国小区 5.5 1.59 32% 401 多层 小高层（9F）别墅 欧式风格 面砖 银河湾 20 1.92 40% 1500 多层 小高层(11、16F) 欧式风格 涂料+面砖 世邦领域 15 3.66 31% 1000 多层 高层(26\33F) 欧式风格 涂料+面砖 淮安威尼斯 7.9 1.55 30% 583 多层 小高层(11\15F) 欧式风格 面砖 淮阴区大盘偏多，容积率集中在较高 从统计结果看，淮阴区15万以上规模楼盘占到重点楼盘近6成，而容积率多数在2.2左右，最高达到3.66。土地的集中，是构成容积偏高的主要原因。 多层、小高层产品组合占主导， 从规划的产品看，2.0以上容积率，规划多层与小高层结合的产品，而樱花小区甚至还规划了别墅产品，是为2.2容积率产品的特例。 欧式、现代风格各领风骚 从风格与立面建材看，现代风格与欧式风格基本呈现一半一半的比例，在材料的运用上，面砖已经被普遍运用，单独使用面砖、涂料+面砖的做法。由此可以看出，淮阴区楼盘在外立面的品质上是比较高的。 户型设计分析 楼盘名称 1房 2房 3房1卫 3房2卫 4房 国华御·景园 97m2 33% 110-120m2 33% 130-140m2