第十章房屋租赁好文档.ppt

第十章 * 解析：租赁期间对房屋进行装修的，能否要求补偿 本案中，甲公司和乙公司签订的房屋租赁合同明确约定了合同解除权，即如果乙公司违约逾期交付租金超过40天，则甲公司有权行使合同解除权。由于丙公司收购了乙公司，所以丙公司就承继了乙公司的全部权利和义务，丙公司应当受该合同约束。在合同履行过程中，丙公司违反合同约定，迟迟不支付租金，属于违约行为。甲有权收回房屋或解除合同。但是，从本案实际情况看，乙公司和丙公司对房屋的装修工程属于较大规模，且其装修得到了甲公司的同意，如果丙公司在支付违约金的同时，对房屋装修的损失自行承担，则对丙公司来说是显失公平的，违反了民法所规定的等价交换原则。因此，甲公司在收回房屋后，应当对丙公司的损失进行一定补偿。 第十章 * 案例：古某将3间房屋租给谢某使用。因古某妻子生病住院，古某向好友张某借款1万元。2000年3月，因无力支付医药费，古某遂决定将租给谢某的3间房屋卖给张某。由于张某借给自己1万元未要利息，平时也经常帮助自己，因此古某决定将房屋以较优惠的价格5万元卖给张某。2000年9月，双方到房管部门办理了房屋过户手续。之后，古某找到谢某，要求谢某腾出所租房屋，谢某不同意，认为自己有优先购买权，并表示愿意以同样的价格购买该房屋。双方为此发生争执。古某起诉至法院，要求谢某腾出房屋。 第十章 * 解析：房屋承租人能否优先购买房屋 本案中，古某在房屋租赁期间准备转让房屋，承租人谢某可以行使优先购买权。另外，根据法律规定，某在转让房屋时，应提前三个月通知谢某。如果超过三个月，谢某未提出购买，则其优先购买权终止。因此，某在卖房三个月前未通知谢某，构成对谢某优先购买权的侵害。谢某可据此请求法院确认某和张某之间的买卖合同无效。但是，谢某要想行使优先购买权，还必须与其他买受人处于“同等条件”下。其主要指价格的同一，如果出租人基于某种特殊原因给予了其他买受人以一种较优惠价格政策价格，而这此特殊原因能以金钱计算，则应折合金钱加入价格中；如果不能以金钱计算，那么应以市场价格来确定房价。在本案中，古某之所以以5万元价格将房屋卖给张某，主要是考虑张某在日常生活中经常帮助自己，在其妻住院期间，借给自己钱而未要利息，所以才以较优惠价格将房屋卖给张某。谢某并非与张某处于同等条件，原因在于谢某并非如张某一样帮助过古某。本案中不能用金钱折算办法来确定同等条件。在此情况下，只能采用市价计算法来确定同等条件，如果谢某不愿意以市价购买房屋，则不能行使优先购买权。在此情况下，应当维护古某和张某间的买卖合同效力。 第十章 * 案例：张某租赁李某的楼房及其附属设备经营服装。双方签订了书面租赁合同，约定租赁期为3年；张某在租期未到之前，有权将自己的服装商店转让他人，但在转让前必须告知李某，在租金不变的情况下，由李某与受让人另行签订房屋租赁协议；在租期未到之前，双方都不得终止租赁合同，不得提高或降低房租。协议签订后，双方未到房地产管理部门登记备案和领取房屋租赁证。张某对房屋进行装修后，开办了服装商店。后因服装商店经营不善，张某只好将服装商店转让给王某，但李某拒绝与王某另行签订租赁协议，并且阻挠其经营。张某以李某违约为由，起诉至法院。 第十章 * 解析：出租房屋未登记的，租赁协议是否有效 本案中，张某和李某的房屋租赁合同向有关部门登记备案不是合同成立、生效的标志和必要条件，也没有法律规定房屋租赁合同未登记备案即无效。双方签订的房屋租赁协议意思表示真实、内容合法，应为有效合同 第十章 * 案例：2001年3月，胡某租赁赵某一间店面经营百货，租期5年，租金9万元，于每年3月10日前交付当年租金1.8万元。2003年2月，胡某因经营不善，将该店面转租刘某，并由刘某交付了当年的租金给胡某转交。2004年初，赵某向刘某表示因资金周转困难欲出售该店面，刘某则表示没钱买下。同年4月，赵某将店面出售给罗某，在办理产权变更登记时，胡某以赵某出售店面未通知自己，侵犯其优先购买权为由，起诉要求确认赵某与罗某的出售店面合同无效。 第十章 * 解析：转租房屋的，优先购买权是否一并转让 《合同法》230条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。《城市私有房屋管理条例》11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前3个月通知承租人。在同等条件下，承租人有优先购买权。”经过出租人同意的转租受法律保护，在合法的转租中，承租人将对租赁物的使用收益权转让给次承租人，在使用收益过程中形成的与租赁物的依赖关系也随之转移。为此，法律基于该依赖关系设立的优先购买权也应随之转移，即承租人在转租房屋的同时，已将房屋的优先购买权一并转移，由次承租人实际享有房屋的优先购买权