深圳市同致行物业顾问有限公司财富广场裙楼商业招商执行方案好文档.ppt

* 同致行.商业部 * 推广时间节点 推广阶段 开始时间 结束时间 推广目标 天数 初步推广工作 2003/8/25 2003/10/30 完成方案A 的摸底和目标客户选择 35 全面推广工作（正式招商开始） 2003/11/1 2003/11/31 确定核心商家和方案A的可行性以及积累方案B的客户资源 30 再次推广工作 2003/12/1 2004/2/28 完成方案A/继续实施方案B 80 落实商户进驻商场 2004/3/1 2004/3/15 完成方案B的60% 45 交付使用及试业开幕 2004/3/16 2004/4/1 方案B的80%及开业条件成熟 15 总 计 ? ? ? 215 最后推广时间视他项工作的开展情况而定，详细时间见工作计划表 * 同致行.商业部 * 招商策略 走出去、请进来 建立直复式的招商网络 分组进行 以流动招商为主、现场招商为辅 * 同致行.商业部 * 广告策略 广告诉求点---财富新天地 广告媒体---折页+海报+POP+报纸 * 同致行.商业部 * 营销成本概算 现场部分 ----------10万 广告部分-----------50万 公共活动费用------10万 合计---80万 异地招商费用------10万 * 同致行.商业部 * 圳市同致行物业顾问有限公司 * * * 同致行.商业部 同致行.商业部 同致行.商业部 * 同致行.商业部 一、项目介绍及其定位 * 同致行.商业部 * 项目概况 占地12358平方米，商住用地 规划为三层商业裙楼（约21000平方米）和21层板式住宅（约42000平方米） 裙楼部分延街面长90米左右，进深80米左右，总建筑面积大约70000平方米 ，带27000平方米的商业广场和一层地下室。 项目四至为东连供销社，西连城市广场，北对第三医院，南接兴隆步行街 * 同致行.商业部 * 裙楼市场定位 经营内容定位 以女性服装、鞋帽、饰品、化妆品、精品为主，辅以超市、餐饮、娱乐、休闲的经营内容 消费档次定位 以中档为主，部分做成高档 业态定位 主题商场——服装、娱乐、餐饮为主的综合性商业广场 商家定位 省内外品牌商家和当地经营商户 * 同致行.商业部 * 定位描述 以女性为主要消费对象的 集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的 女性服饰、化妆品、精品之中高档消费的 主题商城 * 同致行.商业部 * 裙楼产品设计: 楼层 经营功能 规模及其面积比率 B1 中型超市 2000平方米、占8.7% F1 男女品牌服饰、餐饮、银行等 3000、占13.04% F1 女性主题商场 4000平方米 占47.83% F2 女性主题商场 7000平方米 F3 休闲吧、娱乐城 7000平方米、占30.43% F4 会所、高档酒楼 3000平方米（转换层） 最后面积有待建筑设计方案的确定 * 同致行.商业部 * 裙楼商场命名 东方时代商业广场 ——一般化、传统的命名，容易记忆，但特色不突出 **商场 ——以大商家的品牌命名，可以很好的整合商家资源 建议采用“**商业广场”模式命名，对其专门会议讨论 * 同致行.商业部 * 商场怎样才能成功: 商场成功基本要素 商场质数 条件 商场市场 定位 商场营销推广策略 商场管理 服务 经营者的 实力 可见，经营者的实力和商场管理服务是招商直接决定的因素，只有认清招商工作的重要性和专业性，才能实现商铺的升值和销售的价值，实现利润最大化。 * 同致行.商业部 * 租金定价: 体现专业形象，打造优良商业品牌，中等租金水平定位，整体定价和分层定价相结合 采用市场比较法，区域租金比较和价格模拟相结合 市场租金定价的方法使用市场比较法中的区域租金比较法，而分区分类散铺出租租金定价的方法则使用价格模拟法 * 同致行.商业部 * 市场租金价格体系 1～3层租金均价为62.72元/平方米 其中： 1/F：95.27元/平方米 2/F：61.93元/平方米 3/F：30.97元/平方米 注：以上为市场散租租金，整租租金下浮40到50% 另：商铺价格模拟因规划设计方案未定而后定 * 同致行.商业部 * 经营管理模式的定位 首选——整体引进大商家 备选——自营招商 发展商引进具有一定知名度的大商家对项目商场实行整租经营 发展商对项目裙楼实行散租招商，自己对商场