烟台嘉诚大都会的项目全案操作执行的方案55DOC.doc

嘉诚·大都会 项目全案操作执行方案 华韬地产营销策划有限公司 二零零七年十二月十日 序 把嘉诚·大都会项目当成检验华韬地产在烟台商业地产市场项目操作的一座标杆，一杆尺码，提炼、萃取、沉淀，坚实的走过每一步，不断提升、完善、超越和发现，无论面对的是系统的工作大事，还是细致入微的琐事，都充满热情、勇气、足够的信心和坚定不移的执行力，那么，嘉诚·大都会就将成为一座丰碑，一个奇迹。 商业地产项目，是十分复杂的系统工程，绝不仅仅简单的理解为这本册子里提到的招商、销售、推广等基本层面，还涉及更多的包括工程、财务、行政、人力资源，甚至社会经济因素，因此，要保障整个项目科学、高效、有秩序的推进，需要各方面的协调与沟通，需要花大力气去分析和研究，需要站得更高，看得更远，想得更多，做得更细。 第一卷 项目分析 一、项目位置 项目位于福山区中央大道福海路与永安街交叉口西北角。南临区政府，北接同三高速；本项目地块坐落于福山中央行政区、中央文化区、中央生活区，为目前福山区位置最好、交通最便利、环境最好、市政配套设备最完善的地块之一。 二、项目经济技术指标 总占地面积：25400平方米，总建筑面积：75263平方米，其中，地下车库建筑面积：8773平方米，地上网点建筑面积：36295平方米，地上住宅建筑面积：30195平方米，层数：商业部分地上5层。 三、项目区域概况 （一）福山概况 福山区是烟台市规划建设的现代化工业城区，是全国首批14个沿海开放城市烟台市的市辖区，东以大沽夹河为界与芝罘区、莱山区隔河相望，东南与牟平区为邻，西南与栖霞市相连，西北与蓬莱市接壤，北临烟台经济技术开发区。总面积482.83平方公里，全区总人口25万人，其中非农业人口7.64万人。 分析结论：1、地理位置优越，外来人口逐年增多；2、基础设施完善；3、经济实力雄厚。 （二）宏观经济概况 1、国民生产总值增长势头强劲 2006年全区实现国内生产总值75.03亿元，比上年增长23.8%。第一产业实现增加值23.32亿元，增长46.1%；第二产业实现增加值29.2亿元，增长23.2%；第三产业实现增加值15.8亿元，增长26%。 2、城市居民生活水平稳步提升 城镇居民人均可支配收入达8591元，比上年增长13%；人均消费性支出为6132元，增长5.7%；人均住房使用面积26.7平方米。在岗职工平均工资16744元，增长25%。 3、基础设施建设投资，尤其是房地产投资开发力度加大 完成基本建设投资21.5亿元，比上年增长82.7%；更新改造投资3.5亿元，增长6.94%；房地产开发投资5.3亿元，增长71.9%。 分析结论：福山区经济处于稳步发展的阶段，具有较活跃的消费力。 四、项目区域交通条件 1、项目所在地处于福山城市东西轴线北一路与南北轴线福海路交点处，即城市核心位置； 2、项目地向北直通烟台西客站，有通往省内各地大巴； 3、项目地通过福海路大道直接与开发区、芝罘区相连，有30路、31路、32路、306路、522路等。其中30路、31路、32路为烟台－福山环城大巴。 4、项目地有私人小车者占5％以上，他们是成功一派代表，私家车的年拥有量也体现出本城市经济发展的速度及人民生活水平的提高。 5、自行车、电动车、摩托车，人潮就是钱潮 五、项目保值增值因素分析 1、地段保值增值优势 本项目最大的增值因素，是它得天独厚的地段优势。项目坐落于福山中心区南北主干道福海路中心位置，根据福海路综合改造概念性规划，将北起同三高速路，南至青龙山，总长约5.4公里的福海路定位确定为特色化、复合型的城市中心大道，定位主要有三点：（1）再造环境，重塑形象，（2）整合功能，提升价值，（3）着眼未来，改善交通，该规划实施后，将全面提升福海路的综合功能，提升土地使用价值，突出地域特色和时代精神。 从保值增值的角度出发，项目坐落在福山中心的福海路中心商圈地段，这里日人流量可达5万以上，2008年项目地常住人口将达到10万左右，交通四通八达，这样一个集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的口岸，其地段保值增值能力非常之大。 2、项目良好经营前景因素 本项目保值增值的另一重大因素，是具有良好的经营前景。本项目受到各政府机构的大力支持，为项目营造了极好的经营环境，尤其是依依托品牌化运作，为本项目的增值保值创造了条件。 3、保值增值空间大 根据目前项目所在地商业用房的售价和租赁价来看，嘉诚?大都会的定价将会给置业投资者留下很大的增值空间，我们预测三至五年后，当地目前商业用房6000元/平方米的价位，将上升至15000元－20000元/平方米；租赁价由目前的200元/年/平方米的价位，将上升至1000元－1200元/年/平方