深圳南山新德家园商业裙楼的项目营销的策略的报告101页2008年.ppt

新德家园商业裙楼——尖莎咀城市广场 营销策划思路 专业商业运作团队 丰富的资源 南山概况 南山区位于深圳经济特区西部，东临深圳湾，西濒珠江口，北靠羊台山，南至内伶仃岛与香港元朗隔海相望。 全区总面积169.01平方公里，南山区下辖南头、南山、沙河、西丽、蛇口、招商、粤海7个街道办事处，65个居民委员会。 南山区交通发达，广深高速公路、北环大道、深南大道和滨海大道等深圳几条交通要道穿境而过；已启动建设的地铁2号线一期工程是连接城市中心区与蛇口、南头半岛的纽带，也是特区内东西向交通走廊内的第二条轨道客运干线，将于2010年通车；而继罗湖、皇岗和沙头角之后第４条跨境通道，连接深圳与香港两地的深港西部通道亦投入火热建设之中 。 地铁1号和2号线 深港西部通道 地铁对南山商业的影响 目前，南山的商业主要靠居住于本地的南山客户和小部分来自关外宝安区域的客户。地铁开通后在时间上大大的缩短了罗湖与南山的距离。地铁开通后宝安、罗湖和福田区域的客户将无须花费接近1小时的交通时间，只要半小时的时间便能前来南山。 地铁对南山商业的影响是直接而显著的。地铁开通后加速了南山片区的住宅销售，从而间接地影响着片区未来的商业。通过地铁带动住宅的销售同时带动商业价值的提升。 西部通道对南山商业的影响 深港西部通道对南山带来最直接的影响是增加了来自香港的客户。以往香港客户从皇岗口岸或罗湖口岸到南山都需要约半小时的交通时间，西部通道无疑拉近了香港与南山的距离，同时加速了香港人对南山片区的了解及改变他们对南山的印象。 西部通道对南山的商业有着重要影响。皇岗口岸和罗湖口岸经过几年的发展逐渐形成以港人为主的港式生活圈，在这个生活圈中，除了物业价值较圈外高外，同时圈内的生活消费水平均比圈外高。而西部通道开通后使南山具有形成口岸居住圈的客观条件。同时因为收入的差异，港人将带动南山片区的消费水平和商业租金的上涨。 南山区商业走势 由于南山的房地产发展迅猛，这为南山的商业奠定了根基。综合地铁、西部通道等诸多利好因素，南山未来商业主要优势如下： 区域规划先进、合理，在道路及区域内部的道路、交通及各方面的配套都要比东门商圈、华强北商圈强许多； 区域内部居住人口多，对商业而言具有“根基支持”的重要意义； 多数住宅项目都具有裙楼商业配套，商业气氛浓厚； 地铁即将开通，有利于区外客户前来消费； 西部通道即将建成，南山中心区必将形成像罗湖口岸和皇岗口岸相类似的口岸生活圈，强力吸引着香港客户前来居住及消费。 从以上的规划和优势分析来看，可以预见未来的南山商业将是深圳市新兴的商业旺区，而前海片区的商业目前从其定位和发展趋势来看必将是南山商业的“下一个聚焦点”。 可借鉴项目分析 万象城业态比例 星河COCOPark 怡景中心城 保利文化广场 海岸城 益田假日广场 益田假日广场业态比例 花园城中心 中信城市广场 中信城市广场业态比例 金光华广场 基本经济技术指标 占地面积：14700 m2 商业总建筑面积：22990m2 其中（注：由于贵司提供的图纸中没有各单层面积数据，故以下数据只是初步测量参考值） 一层：8002.52m2 二层：9241.46m2 三层：7359.51m2 停车位：458 项目地理位置 位于前海路与学府路交汇处，处南头片区和前海片区交接带，紧邻深圳火车西站和地铁1号线。 项目周边商业现状 首先，如果将物业整体租赁给大商家，在目前零售大商家疯狂连锁、激烈竞争、必须通过降低租金、管理等成本获利的情况下，其租金承受能力十分之低，对应商场销售价值的回报率一般在3-4%甚至3%以下。 如南山岁宝平均租金约45元/平米月，后海人人乐约38元/平米月，租金相当之低。 其次，有的开发商在不堪大商家低廉租金的情况下，转而走向散租自营的道路，企图通过散租获得高租金回报，但是，这样又面临着商场经营的巨大压力，做得好固然有高租金收益，做不好租金没得收还得亏进去水电费。 深圳房地产市场存在着严重的售价与租金倒挂现象，不仅仅是住宅市场，商铺市场也是如此，像东滨路沿线租金200元/平米左右，但售价达6万/平米以上，后海路租金才100元/平米，售价却高达3万/平米以上，现代城售价最高创下79000元/平米，保利文化广场均价7万元/平米以上，可以说把五年后的空间都卖掉了！ 在售价与租金严重倒挂的情况下，在项目未开业之前实行销售远远优于开业后销售，未开业之前投资者受到营销推广的诱导性强，一张白纸有着无穷的想象空间，商铺以问鼎8万、10万的天价也不奇怪，而一旦商业经营成为既定现实，租金才200元左右的情况下，要想卖到8万、10万，可就比一张白纸状况难得多了。 更何况，在商业竞争激烈的今天，能否做旺还是个未知数呢？ 罗湖鸿翔花园商城引进家乐福，并将近4000平米的场内辅营区招商