浩华2013年05月聊城市利民路地块的项目定位的方案.ppt

80-90㎡学区房定位？ 定位思考 1、中心城区价格6000-7000元/㎡;北部城区价格5000-6000元/㎡； 相同产品，我们40年产权、居住氛围、产品舒适度、客户认可不足支撑。 产品户型无优势，价格提升空间低。 2、作为老城区商业核心 毫无优势可言的学区房定位，无法体现本案价值。 商住化定位不成立，那么我们考虑一下第二种：偏向投资型，公寓性质多功能复合产品。 区域内重点项目分析: 新东方·龙湾 建筑形态 多层、小高层、高层 占地面积 398亩 建筑面积 70万㎡ 容积率 2.17 开发情况 2010.10.31一期一批开盘，推出1300套房源，次日凌晨售罄，后加推房源同样售罄； 2010.12.5一期二批开盘，逆市热销； 2011.3.6推出宽景三房、黄金三房； 毗邻东昌湖与古运河，优越的自然环境是本项目最大的卖点； 周边名校环绕，良好的人文环境，教育资源充足； 专业策划团队，有效的包装和宣传是热销的助推器； 政府规划的行政区中心地段，投资价值大； 社区品质、物业管理、园林景观等的配置和有效宣传。 二期北区 一期南区 聊城市规模最大的原生态湖景华宅 新东方`龙湾天时、地利、人和的优势弥补和弱化了户型设计的不足，一再创造聊城房地产的热销传奇，成为当前在售项目的标杆楼盘，获得良好的市场口碑。 62.12㎡ 60.08㎡ 71.34㎡ 34.35㎡ 62.16㎡ 57.11㎡ 新东方·龙湾户型分析 ： 新东方·龙湾的户型设计避开了当前市场上的主力户型80-110㎡的两室和三室户型,采用而来30-70㎡的一室一厅和110-140㎡的三室二厅户型为主力户型，市场接受度较好，两度创造了开盘-清盘-加推的销售业绩。 30-70㎡一室一厅的小户型在当前市场上属于稀缺户型，总价较低，加上龙湾所处的位置投资价值比较高，因此小户型消化速度较快。 星光城市广场 星光·东昌丽都 产品力+品牌力+推广力+形象=区域标杆 聊城最具张力的综合体项目，涵盖会展、酒店、写字楼、商超、公园、住宅等多种业态； 规模大、形象好，高档社区定位； 政府大力支持的项目，是经济开发区房地产发展的形象代表，规划为区域城市中心； 户型涵盖80-160㎡，选择性大。 建筑形态 综合体，包括国际会展中心、五星级酒店、现代写字楼、大型购物广场、主题城市公园与星光?东昌丽都高档居住社区 占地面积 450亩，住宅占地258亩 建筑面积 80万㎡，住宅约55万㎡ 容积率 3.07 星光城市广场写字楼： 项目三大投资产品，商铺，写字楼，酒店； 项目内聊城会展中心，振华五星百货，24层蓝海仕华酒店，项目唯一特色。 公共空间准精装，东西塔各4部电梯，物业等内在品质较高。 公寓产品50-130；以，50，,68，90㎡为主，针对中小企业。 当代时代广场 聊城第一高，高新新兴商务区。 建筑形态 当代国际广场将成为集行政办公、企业总部、大型商业、文化娱乐、高档住宅、商务酒店等多种业态为一体的大型城市综合体，拥有150米摩天商务大楼将成为聊城的至高点。 占地面积 23.5万㎡ 建筑面积 66万㎡ 容积率 2.5 风情商业街——位于商务区中部，像一条“动脉”贯穿整个规划区块，将商务办公区和时尚住宅区紧密相联又有效区隔。 核心商务区——五栋高层写字楼，开放式CBD城市广场、空中连廊将四栋外形俊朗的写字楼连成一体，底部裙房自然形成6万多平米商业规模。 行政办公区——围合庭院式设计，充分体现以人为本的办公理念，景观资源丰富，着力打造生态花园式办公环境。 时尚soho区——时尚LOFT，5.2米层高，倾力打造聊城首席创意产业园区。 150米甲级办公写字楼，聊城第一高，地标建筑，新兴政务、商务核心区。 8万㎡shopping mall配套延伸商务价值。 28、36层，回廊式写字楼，高配置，高档次。 同时在售46-64㎡loft公寓，主要针对居住客群，预约中。 写字楼出租：新东方国际 项目当前空置率低，面积在60-100㎡之间，当前租金0.7-0.8元/㎡/天；入驻企业业态多样，无明显共同点。 写字楼出租：国际商务港 入驻企业多以教育培训为主，租金水平0.5元/㎡/天左右。 定位思考 偏向投资型，公寓性质多功能复合产品？ 1、成熟产品 新东方国际，城市正中心，以商业搭配商务办公型公寓产品，运营良好。 2、市场引领 龙湾、当代时代广场项目公寓均以小户型为主，针对投资居住客群，热销市场。 3、区域机遇 主城区老商圈，尚未出现投资型多功能复合产品，潜在需求巨大。 案例借鉴 1、华夏国际 2、凯德华soho 该项目位于淄博张店区柳泉路与美食街交叉口，集商务、酒店、办公、购物、居住、休闲六位一体，总建筑面积6万多平方米，28层独栋高层建筑，涵盖1-4层豪华商业配套以及5-28层less’