星耀5洲天津天嘉湖项目营销战略策划.ppt

一个40亿的简单任务—— 天津天嘉湖项目营销战略策划2008年1月 前 言 感谢星耀地产邀请至道参与天嘉湖项目的营销策划竞标！ 天嘉湖项目是一个规模宏大、规划独特的项目，也是一个提升城市形象、拉动区域发展的城市区域型项目！能有机会与星耀地产共同探索项目的营销战略构想,我们感到十分荣幸! 今天的沟通，我们并不期待有全部答案，而希望星耀地产认同至道是有策略、有能力、有信心的好伙伴，可以协助星耀地产与天嘉湖项目在天津开创新纪元！ 项目营销战略思维导图 第一部分：项目认识与目标解读 一、我们对项目的认识 天嘉湖项目是： 一个规划理念独特的项目 一个改变天津地产格局的项目 一个改变星耀地产在全国战略版图谋篇布局的项目 二、企业发展目标 项目目标： 奠定企业未来10年在北中国可持续发展战略的基础： 津京土地资源战略性储备 经营性资产持续盈利 项目可持续性连锁开发 积累卓越的高端项目运作经验和团队打造 40亿销售回款是天嘉湖项目开发运营关键性的第一步胜利，是未来5年高速、高效和实现可持续滚动开发运营的资本； 三、任务解读 项目2008年度营销目标: 销售金额：40亿元 销售面积：70万m2 本项目销售标的 销售面积:70万m2 相当于2007年下半年天津市商品房住宅总体成交面积11% 在天津这样一个特大型城市 单盘销售占据如此市场份额 在天津乃至全国 都是罕见 面对这样一个疯狂目标， 我们必须清醒判断当前形势! 第二部分：竞争态势解读 清算土地增值税 出台时间：2007年1月24日 贷款利率6级跳，上调存款准备金 目前，一年期贷款利率已上调至7.47%，12次上调存款准备金率。 减少土地出让环节的优惠政策 出台时间：2007年6月27日 多渠道解决住房困难 出台时间：2007年8月13日 物权受法律保护 实施时间：2007年10月1日起 停止返还开发商土地出让金 发布时间：2007年10月23日 商品房销售受监控 实施时间：2007年11月1日 名称：《商品房认购管理办法》 政府态度：—— 抑制 抑制开发暴利 抑制信贷增长 抑制投资投机性购房 抑制房价上涨过快 但，房地产成交价格持续上涨。 2007年12月销售价格持续上升，均价已达到7048.2元/平米，环比上升了6% ； 2008年第一周天津商品住宅成交均价为7324元/平方米，环比上涨6.00%； （1）土地市场放量 天津近年来土地市场异常活跃，2007土地成交是2006年的三倍多，后续供应巨大，本项目面临巨大竞争压力！ 2008年第一季度土地放量再度加大，预计未来开发面积将达到甚至超过2000万平米。 近郊四区土地成交面积由2005年的16.5万平方米激增至2007年360.72万平方米，占本年全市土地成交面积46.45%。 截止07年第3季度，津南区成交土地面积达到141.75万平方米，以打造低密度的高档住宅为主要发展方向，产品涵盖公寓、洋房、别墅等物业类型。 （2）大规模、复合型郊区项目众多，竞争激烈，典型项目如下： （3）政府规划发展的休闲旅游项目不胜枚举，项目面临严重市场竞争与消费分流。 已规划立项或在建项目如下，这些项目将在3—5年内对外开放、经营。 本项目所在区域距离主城市约30公里，不在天津城市规划发展主导方向。 目前天津房地产开发集中在外环线以内及环线边缘地带，从2006年11—2007年11月成交统计数据看，津南区在近郊四区中处于最低地位，属于弱势板块。 天津云集众多国内外知名品牌开发商，特别是实力雄厚的上市公司，如：万科、富力、新世界、合生创展、和记黄埔、碧桂园、恒大、万通等，其开发项目遍布天津各个区域，产品供应已成为天津市场主流，2007年下半年上市公司占新开盘项目的50%供应量，竞争之激烈可见一斑。 2007年津南区已批土地中集聚富力、华润、首创、吉宝等品牌开发商，2008年将上演品牌开发商之间的强强对话，实力、品质与营销执行三驾马车并行方能杀出重围。 附：主要上市公司在天津开发与出土储备概况 企业竞争解读：强势 项目分析： 项目位于津南区南末端，交通不便，区域形象不被市场认知，受到众多项目阻截； 土地与开发成本高企，导致价格优势不明显； 高层住宅体