2011年大连中连的项目市场分析及前期的策略思路指向.ppt

憬园河畔目标市场及竞争关系分析 板块区隔，区域内联合之项目利益点为 新都心属性，城市中轴价值 开发商 大连金悦房地产开发有限公司? 物业公司 大连百安物业管理有限公司 项目地址 金州区斯大林路集品东林世家1#楼公建 建筑面积 11.3万平（1期） 占地面积 4.2万平 类型/面积 高层平层50-110，跃层64-86 容积率 1.96 绿化率 35% 价格 均价6800 总户数 1037 开盘时间 一期：2009年8月7日，二期：2010-11-24 项目概况 项目整体地势呈北高南低，西高东低的走势。北部和西北部为山体，从风水学中看这是一块难得的宝地， 产品概况 项目共分二期规划、多层和小高层 多层状况为6层，小高层状况为16层。 自建配套 1.4万平方米地下大型商场，7000平米地下车位和9000平米的沿街公建。 重点竞品关注 优势： 劣势： ◆配套：社区生活配套不齐全 ◆地段：距离城市中心有一定距离，不是核心区域。 ◆体量：项目规模较小 ◆价格：跃层产品价位较高，对于购买该区域客户很难接受 ◆品牌：开发商的品牌有一定优势。 ◆产品 ： LOFT空间，5.4米层高，上下分层，动静分区，客厅宽大观景窗设计。 ◆教育：人文氛围浓厚（学校、博物馆、图书馆） 体育场 金州高级中学 妇婴保健医院 主流产品户型赏析 优势：1.布局紧凑合理，动静分明。无空间浪费。 2.上层独立出来空间，可自主利用。 3.下层超大客厅宽敞明亮 不足：1.暗卫，通风性差，直对楼道，私密性差。 2.户型隔断较多。 优势： 1.南向客厅及主卧采光佳，八角凸窗。 2.厨房与餐厅分明。 3.卫生间明卫，通风较好。 不足：1. 进深较长。 2.主客卧面积相差较多。 项目主要推广形式 悦泰山里主要以报广为宣传手段。早期报广主打系列式，营销对象直指金州本地居民。抓住其金州情节 的心理属性。 开发商 大连恒宇房地产开发有限公司 物业公司 第一太平戴维斯 项目地址 大连市金州新区金东路215号 建筑面积 72万平 占地面积 23.2万平 类型/面积 高层、小高、多层 容积率 2.8 绿化率 38% 价格 均价6300 总户数 7312 开盘时间 2010年12月11日 项目概况 Act deco建筑风格。金州新区最大的旧城改造工程，拥有综合性商业配套及万平园林景观。 产品概况 一期5栋。全部为33层高层，共700余套房源。共分三期开发。楼间距40-60米 自建配套 万平园林景观建设。签约知名学前教育机构双语幼儿园进驻。 优惠活动 每10平优惠100元 重点竞品关注 ◆配套：位于汇金市场东侧，未来规划商业，生活方便 ◆景观 ：成树引进、造万平园林，台湾著名设计师设计 ◆交通：临近轻轨及公交车站，出行便利 ◆物业：聘请五星级物管，享受专业、体贴式服务。 优势： 园林规划 规划商业配套 ◆区域：原有棚户区尚未彻底拆迁，影响整体项目形象。 ◆客群 ：区域影响造成客群中回迁户较多，影响项目质素。 ◆周边：项目外围无其他楼体项目、显空旷。 劣势 主流产品户型赏析 优势： 1.主卧南向、客卧北向、内设有衣帽间 2.厨房具有独立的生活阳台，便于日常生活。 3.入门设有玄关，保障私密性。 不足：1. 整体布局欠佳，动静不分。 2.卫生间距离卧室较远，生活不够方便。 3.暗卫，通风性差 D户型 二室二厅一卫约73.77平 B户型 二室二厅一卫约77.14平 优势：1格局方正. 2.明厨设计、干湿分离 3.双卧均南向，阳光充足。 不足：1. 布局合理性欠佳，动静不分 2.厨房与卫生间门相对。 项目主要推广形式 由项目报广可见该项目主要卖点在于旧城改造以及万平园林规划。主要客群来自于金州本地改善型客户以及旧城改造回迁户购买。 主流建筑风格 主流产品形式 主流户型结构 …… 主流规划为本案赢得了板块主流需求心理同时也陷入同质化竞争之中 项目之于竞争市场脱颖而出的关键是差异化利益点精准提炼 综合竞品对比分析，得出憬园河畔区隔性项目价值利益点为 成熟社区氛围及已积淀的项目品牌力 自然天城目标市场及竞争关系分析 板块区隔，区域内联合之项目利益点为 大黑山景观资源，大大连核心区位 开发商 大连华邦房地产开发有限公司 物业公司 大连华邦物业有限公司 项目地址 开发区与金州区交会处安盛购物中心北轻轨站旁大黑山外 建筑面积 14.6万平 占地面积 66000 建筑类型 高层 户型面积 40-1