2011年宁波格兰春晨Ⅱ期营销执行的方案.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 亮相期 2011.9-2011.12 蓄势期 2012.1-2012.4 开盘期 2012.5- 1 2 3 主诉求：精神口号 主诉求：产品／精神定位 主诉求：产品定位 根据工程进度，预计2012年4-5月本案将具备预售条件。 具体开盘时间将随工程进度调整。 挺入市场 营造声势 优势引导 高调蓄势 引爆开盘 快速去化 推广节奏 1、样板房/样板区的开放 2、开盘强销 3、客户sp活动 4、销售广告推广 5、乡镇客户外拓 1、市区售楼处\工地 围墙的包装 2、销售物料的设计 制作 3、销售人员的培训 4、现场售楼处建造 装修及开放 5、形象广告出街 1、样板房/样板区的建造 2、中建20周年庆典 3、客户排摸 4、预售许可证申领 5、客户认购工作的准备 6、开盘工作的准备 7、形象广告强推 8、乡镇巡展/万达夜市 各阶段工作重点 亮相期 开盘期 蓄势期 2011.9 2012.4 2011.12 2012.12 第一阶段：亮相期（2011.9—2011.12） 阶段目标：强力吸引公众注意，高调挺入市场，制造市场期待 推广主题：“中建荣归 礼献城西！” 媒介重点：户外、围墙、报纸、网络、短信 工作筹备：销售物料、户外大板、工地围墙、售楼处包装/开放 第二阶段：蓄势期（2012.1-2011.4） 阶段目标：传播项目高端价值，树立品牌，扩大声势，积蓄人气 推广主题：“每个加州故事都有一个梦想” “联丰西 · 南加州慢生活蓝本” 媒介重点：户外、报广、短信、网络、杂志、广播、电视夹报、 中建20周年活动、乡镇巡展、礼品渗透 工作筹备：SP活动、乡镇巡展/万达夜市、蓄客排摸、样板房/样板区建造、 预售证申领、认购及开盘工作的准备 地点：宁波五星级酒店 时间：2012年年2月 对象：中建老客户、意向客户 政府领导、 媒体 目的：事件炒作，为开盘强势蓄客 优势：以品牌提升项目形象，以项目 详细介绍积累客户。 SP活动：中建20周年庆典暨加州里品鉴会 第三阶段：开盘／强销期（2012.4——） 阶段目标：提升客户购买欲望，引爆人气，快速去化 推广主题：“简约美学·墅质生活” 媒介重点：户外、报广、SP活动、短信、DM 工作筹备：开盘活动、样板区/样板房公开、乡镇外拓/万达夜市、 后期房源推盘 开盘活动建议 前100名签约的客户， 就有机会抽得5名南加州探索之旅！ 以现场抽奖的氛围刺激客户尽快下定 尽早购买。 谢谢聆听 【具体推广方案详见各月度推广计划】 * * * * * * * * * * * * * * * * * * ◆ 推盘房源的选择，应确定应考虑以下三个因素，以降低市场风险。 1、开盘价格低开高走 2、产品搭配合理 3、组团划分明晰 推盘房源 公寓先售，联排后推，分批推盘。 □ 住宅政策尚未松绑，刚需为主的市场特性决定了我们必须先推总价低的公寓产品，以 造成开盘热销的利好局面； □ 联排后推，有利于根据市场反映调整销售策略和销售价格，实现利润的最大化，规避 市场风险最小化。 4幢公寓近300套房源是否需要分批推盘？ 分阶段、高频率、小规模推盘 循环挤压市场制造追高抢购 第一批：以靠近民房及道路的公寓为首推，低价入市，试探市场，以低总价造成热销局面； 第二批：相对于首批，景观及位置较好，价格小步上扬。 第三批：联排作为标杆产品，溢价空间最大，且在刚需占主导的市场中，最后推出，市场风险最小。 国家发改委规定：从2011年5月1日起，对取得预售许可或者办理现房销售 备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销 售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。 政策规避 折扣杠杆 第一批1、3号楼优惠xx折，其他楼栋无 第二批2、4号楼优惠xx折，其他楼栋无 第三批加州联排优惠xx折，其他楼栋无 推盘节奏 2011-2012年销售节奏示意图 备注：具体推盘时间将根据工程进度、市场行情及销售情况来调整。 推案节奏 循环蓄势，在保证客户消化量的基础上，有限量供应制造稀缺，形成阶段性热销局面。 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 1