2011年7月湘潭金御商厦的项目定位及产品打造的方案.ppt

现场展示： 现场展示基本原则： 1、体现酒店的高端服务功能。 2、体现商务、商业属性 3、体现复合性和高端性 4、具有强烈的体验感 职业顾问接待 区域地图讲解 沙盘讲解 参观样板房 入口门岗 钻石营销法 推售策略——分类系列化营销 1 价格策略——高价求利营销 2 推广策略——品牌话题式营销 3 活动策略——节点爆破式营销 4 现场策略——卖场体验式营销 5 推售:根据产品特性，以商务属性的递增方式进行分类系列化产品推售 价格:以高价入市，实现项目价值最大化，平走热销，获得最大利润 推广:借助品牌，通过话题炒作，引发市场关注，入市即红 活动:在重要节点举办高端造势型活动，形成项目市场影响力与口碑传播力 现场:变销售现场为体验卖场，以国际商务式现场包装，增强现场体验感 销售策略——行销+坐销，全员营销 6 销售:组建两个团队同时开拓客户，同时借助社会有利资源，促进销售 行销+坐销： 组建两个销售团队，一队负责现场接待销售，一队负责外拓大客户，行销坐销相结合，提升写字楼及商业等产品的销售速度和力度。 全员营销： 充分利用其它社会资源，构建全员营销体系，形成全员推广、全员销售的总动员模式，最大化发挥资源能动性，促进项目销售。 * 东方财富广场 期待与您携手共同构建湘潭新高度！ * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 钻石营销 钻石营销法 推售策略——分类系列化营销 1 价格策略——高价求利营销 2 推广策略——品牌话题式营销 3 活动策略——节点爆破式营销 4 现场策略——卖场体验式营销 5 推售:根据产品特性，以商务属性的递增方式进行分类系列化产品推售 价格:以高价入市，实现项目价值最大化，平走热销，获得最大利润 推广:借助品牌，通过话题炒作，引发市场关注，入市即红 活动:在重要节点举办高端造势型活动，形成项目市场影响力与口碑传播力 现场:变销售现场为体验卖场，以国际商务式现场包装，增强现场体验感 销售策略——行销+坐销，全员营销 6 销售:组建两个团队同时开拓客户，同时借助社会有利资源，促进销售 推售原则：分类系列化推售 节点原则 2012年8月份蓄客，10月份房交会前后开盘，同步大客户拓展开始； 竞争原则 抢占市场空白点，树立项目高端形象 核心原则 借鉴钻石销售模式，以分类系列化推售为核心，实现商务属性由低往高递增推售，低开高走，节节高升 钻石营销 以分类系列化推售为核心 根据3大前提确定整体推售原则 推售铺排：商务价值由低到高，节节高升，小步快跑 酒店式公寓 写 字 楼 商 铺 2012年 2013年 时间 8月 9月 10月 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 酒店式公寓第1波 树立高品牌 商铺第3波 溢价高升 完美售罄 豪华写字楼第2波 提前蓄客 拉高价值 钻石营销法 推售策略——分类系列化营销 1 价格策略——高价求利营销 2 推广策略——品牌话题式营销 3 活动策略——节点爆破式营销 4 现场策略——卖场体验式营销 5 推售:根据产品特性，以商务属性的递增方式进行分类系列化产品推售 价格:以高价入市，实现项目价值最大化，平走热销，获得最大利润 推广:借助品牌，通过话题炒作，引发市场关注，入市即红 活动:在重要节点举办高端造势型活动，形成项目市场影响力与口碑传播力 现场:变销售现场为体验卖场，以国际商务式现场包装，增强现场体验感 销售策略——行销+坐销，全员营销 6 销售:组建两个团队同时开拓客户，同时借助社会有利资源，促进销售 价格策略——高溢价定价思路 对项目入市价格的思考： 综合考虑到双重加权、市场变化、溢价打造三重修正，得出精准定价！ 【精准定价思路】 市场比较法确定目前的毛坯均价 根据市场走势，预测入市时毛坯均价 溢价打造，得出项目最终均价 物业类型 均价预期 公寓楼 6000以上（不带精装） 综合楼 8000以上 商业 （门面、商城产权铺） 一层40000-60000元/㎡（均价50000） 二层（天街）15000-35000元/㎡（均价25000） 三层10000-22000元/㎡（均价16000） 四层6000-10000元/㎡（均价8000） 五层4000-6000元/ ㎡ （均价5000） 六层2000-4000元/㎡（均价3000） 负一层：15000-35000元/㎡（均价25000） 本项目营销目标在确保尽可能可售和变现的目标下，追求高单价的价值收益 项目营销目标 物业部分 面积 成本 总成本 预期单价 总收益 综合楼 34262.19 20008000 274097520 公寓楼 32845.77 15006000 197074620 地