2011年3月新郑的项目规划提案.ppt

宏佳地产顾问 2011-3;写在前面 新郑，一个人杰地灵的地方，一个生机无限的城市。 承蒙贵公司的信任，我们得以参与贵公司的项目，在此特别感谢。 领命之后，我们开始了紧张的工作，现在，我们将努力谨呈于此，不求凭此决策，以期抛砖引玉，有所价值。时间有限，见解有别，如有不当不全之处，还请见谅。; 本项目核心问题 如何定位才能使项目在形势不明朗的情况下规避风险？ 如何规划才能显出郊区大盘的竞争优势并快速销售？ ;目 录;壹 【市场分析】;历 史：拥有8000年的裴李岗文化、5000年的黄帝文化、2700年的郑韩文化以及神秘的具茨山岩画文化，孕育了中华人文始祖轩辕黄帝、郑国名相子产、战国著名思想家韩非、汉代军事家张良、唐代大诗人白居易、北宋建筑学家李诫等历史名人 。新郑被誉为黄帝故里、民族圣地、中华第一古都。 区 位：位于中原城市群腹地，距郑州38公里。京广铁路、京珠高速、107国道、郑州环城高速、郑石高速和石武铁路客运专线等国家重要交通干线纵贯全境，南水北调、西气东输等国家重点工程穿境而过，郑州新郑国际机场坐落境内，构筑了四通八达的交通网络。随着107国道东迁、郑许快速通道、郑东新区至航空港区快速通道等重大项目的规划建设，新郑的交通区位优势将更加凸显。 ;城市简介;工 业：2009年，全市工业实现增加值2252787万元，比上年增长10.7%，其中规模以上工业增加值1792687万元，增长13.7%；规模以下及个体工业增加值460100万元，比上年增长4.1% 。工业有六大主要行业：食品制造业、烟草制品业、化学原料及化学制品制造业、医药制造业、非金属矿物制品业、电力热力的生产及供应业 。 旅 游：2009年全年共接待游客352万人次，实现直接经营收入330万元，带动相关产业收入6.8亿元。新郑黄帝拜祖大典被国务院列入第二批国家级非物质文化遗产名录。主要旅游景区有：黄帝故里 、裴李岗遗址 、郑王陵博物馆 、始祖山景区 、欧阳修陵园 、黄帝古枣园 等。;城市简介; 2009年，房地产开发投资完成249987万元，增长6.7%。商品房开工量42.3万平方米，同比下降16.9%；商品房成交量47.59万平方米，同比增长38.1%；商品房市场成交额6.71亿元，同比增长30.9%。新建经济适用住房5.2万平方米、廉租住房360套。;;市场概述 新郑市城区主要向北发展。铁路之隔使城东工业园区成为近似独立的区域，联接东西的主要道路是人民路。 目前项目所处区域市场认可度较低，无在售楼盘。已开发项目莲湖小区当时售价1800元。 市区在售项目的主要参考价值是户型面积、社区配套。;房地产市场;房地产市场;房地产市场;房地产市场;房地产市场;市场分析 在售项目较多，后市竞争激烈。 楼盘分布零散，北区渐成热点。 开发水平一般，区位决定价格。 户型设计传统，单套面积偏大。 涨价空间不大，户型需求趋小。 营销策划落后，推广渠道不多。 购房客户分散，乡镇群体渐大。 产品同质严重，别墅供应不足。 高层住宅渐多，市场接受提高。 政策调整趋紧，后市前景不明。;市场空间 户型缩小，总价降低 别墅市场，或有需求 精工设计，求异求新 完善配套，提高品质 服务升级，内容丰富 推广创新，引导需求 乡镇客户，渐成主流;贰 【项目分析】;项目认识;地块分析 面积：地块面积670亩，共分四块，北面A地块为村民安置区，约182亩，其它三块为商品房开发区。 地表：整个地块地面起伏不大，拆迁量物较多。 人文：地块及周边无人文遗迹，目前周边人气不足。 ;内在特质;不利;叁 【项目定位】;项目核心问题一 如何定位才能使项目在形势不明朗的情况下规避风险？ 项目定位首先确定产品卖给谁，即我们为哪些人建房子。 当市场情况好时，房价增长较快，这一时期，除了不得不买房的人买房外（刚性需求） ，想改善居住条件的客户，害怕房价上涨也会急于买房（改善需求），而手中有闲钱，急于增值保值的客户，更是大举购房（投资需求）。 当市场情况差时，除了刚性需求变化不大外，改善需求和投资需求都会大大减少。 我们明白，市场前景不明，开发商在增加，县城购房者最大的群体是改善需求，乡镇购房者最大的群体则是刚性需求，我们必须抓住这两个群体，特别是刚性需求的客户，兼顾其他群体，才能保证不管市场行情如何，项目都容易销售，只有容易销售，才能缩短开发周期，才能有效规避风险。;目标客户 个体经营者 ;项目定位;项目定位;目标客户心理分析 本地及外来经商人士：取得一定成功，渴望得到社会的高度认同，但对生活的品位与格调要求不高。 事业单位管理人员、公务员：事业稳定，生