2011年1月29日广州创鸿里水的项目前期的的策划的报告.ppt

金沙洲简介 金域蓝湾 金域蓝湾2009-2010年供求概况 恒大·御景半岛 2008年全年，恒大御景半岛成交约390套洋房，成交率为49%；成交均价约9370元/㎡； 该盘7月份以6000-8000元/㎡的毛坯价推出2期单位，新产品低价入市刺激了该月的成交量，使得7月份的成交量全年最高、同时成交均价全年最低。 受市场环境及限价项目推出等的影响，该盘的成交均价自4月份开始跌破10000元/㎡，不过其成交量也随后大幅上涨； 时代糖果 保利西海岸 保利西海岸成交概况 万科IDEA 保利春天里 恒大绿洲 恒大绿洲 金沙洲板块2010年成交概况 金沙洲待开发地块 金沙洲在售（在建在售）项目后续用地 市场小结： 2010年全年金沙洲一手商品房供略大于求，未来3-5年供应量超300万㎡，按每年23万㎡的消化量计算，足以保证金沙洲板块10年的置业需求。 广州拥有一线江景资源的项目不多，预计2013年可售一线江景资源项目不足10万㎡。 60-80㎡小两房和85-130㎡紧凑型三房是消化速度最快的产品之一。 改善型居住则首选景观优秀，环境舒适的中大户型；投资保值者选择景观稀缺的产品，对户型、面积不是非常敏感。整体来看，140-200㎡三至五房成交量高。260㎡以上的大三房，附加值不高，景观一般，产品消化速度较慢，重点表现在恒大绿洲项目。 中小户型热销户型个案 中小户型热销户型个案 中小户型热销户型个案 中小户型热销户型个案 江景洋房热销户型个案 江景洋房热销户型个案 江景洋房热销户型个案 原规划产品分布 双拼别墅户型分析 双拼别墅户型分析 双拼别墅户型分析 保利在售05地块产品构成 凯德御金沙 主力竞争对手小结 项目周边环境分析 项目深度剖析 项目深度剖析 项目深度剖析 项目深度剖析 豪宅之“豪”，很大程度上系于会所。贝沙湾会所是全港最豪华和设备最齐全的会所，共设有8大主题 本项目定位方向即灵魂之所在： 以自然生态环境为基础、以贵胄之气的典雅建筑为载体打造： 广州西.纯江景豪宅住区 最具有影响力的 众多富人聚集的、 散发海滨小镇特色 极富异域风情的湾区生活。 国标，空中的华尔兹 在海拔100米空中会馆，唯美的华尔兹舞曲伴随着天空点点繁星划过那一片江景与山野， 整个湾区的魅力尤如华尔兹舞步散发着雍容、华贵。 板块内客户发展趋势 随着区域的优化，产品档次的提升筛除了前期购买力相对较弱的客户。 滨江片区的客户成交不多，主要原因是金沙洲临江带现阶段还没有拥有成熟的居住气氛，但从金沙洲临江带片区的发展来看，未来的生活氛围将与滨江非常相似，随着这一区域配套逐渐成熟，独特的国际滨海生活的氛围和环境必然使滨江豪宅客户进一步增加。 区域辐射力增强，客户来源以金沙洲为中心逐渐扩散，广州和佛山是这一片区未来客户的重要来源。 越来越多的3高客户（高学历，高职务，高收入）涌入这一片区，使得金沙洲临江带即将成为广州下一个豪宅区。与第一代富豪不同的是他们更多从事金融、国际贸易和职业投资等全新领域。 年龄更加年轻化，家庭结构更加多元化，传统的三代同堂数量越来越少，他们的生活方式更加西化更加自我，对产品的要求也越来越高。 置业动机愈加多元化（增值保值、分散资金风险、对稀缺资源的占有），只要片区还没有完全成熟，投资与保值永远是他们内在的隐性需求。 项目商业部分评估 1、优势与机会 项目西面小区路边有约500米的商业外展面。 小区周边消费配套不足，本商业可以为未来恒大及本项目住户提供生活便利配套。 随着金沙洲板块的内外交通改善和各住宅项目发展，将有更多的居住及商业落入区域内，有利于强 化区域商业氛围。 周边社区商业情况 售价水平： 万科金域蓝湾40000-50000元/㎡； 中海金沙湾35000-45000元/㎡； 万科四季花城30000-40000元/㎡ 租赁水平： 万科金域蓝湾100-150元/㎡ 中海金沙湾100-120元/㎡ 万科四季花城90-120元/㎡ 项目商业建议 规划原则： 作为小区级别的商业配套，适宜布置在西侧路边。 商铺门前预留10米以上进深的广场用于绿化、停车及步行。小区集中式出入大门前预留50米进深的 开放式广场。 商业街每150-180米设置一个与住宅小区的交流通道。 商铺立面与住宅小区一致，可考虑首层骑楼式建筑。 由于餐饮功能较多，必须考虑集中式烟道到塔楼顶及室外隔油池。 店铺门面4.5-6米，进深10-15米，首层高6米，二层4.5米。单店面积在50-150㎡。预留双层销售 结构。 商铺体量建议： 体量方面主要为1-2层街铺为主，用于零售及生活配套店铺使用。主入口及靠近合作方集中式商业 区段，可考虑在二层设置较大进深面积商铺用于餐饮休闲业态经营。 总体量控制在12000㎡，规