2011年07月21日盐城大丰的项目定位初探.ppt

如果， 把营销当儿戏，我们会被市场戏弄。 如果， 不重视行业细分，我们谁都没有自己那一份！ 智旭联旭， 十年艰辛磨一剑， 在未来风云大潮中只为知己者荡乾坤…… 共瞩明天·携手远航 本次报告是经过市场调研分析后的初步结论，如果贵司选择与我公司合作，我们将开展更进一步的工作，依靠我公司10年操作经验，将对项目进行最精准的项目定位。 产品价值定位——创新 别墅空中化方案一：单层4.2米层高 交房时 4.15 4.15 客户改造后 2.5 2.8 3 容积率损失不大，以28层高层为例，4.2米层高可建20层。2.0的容积率留给我们偷面积的空间； 空中别墅容易吸引城市改善性客户，扩大项目客户群。单纯乡镇客户对提升项目价格不利。 产品价值定位——创新 别墅空中化方案二：局部4.5米层高 产品价值定位——创新 别墅空中化方案三：支付得起的奢华生活 奇数层 偶数层 边套136平，中间户119平 产品价值定位——创新 别墅空中化方案四：小有小的奢华 创新二、 高层底、顶层利益最大化 产品价值定位——创新 “3大建筑空间元素” 构成新概念高层建筑 项目卖点：电梯公寓洋房化，丰富建筑空间，提升建筑品质，生活多样化构成新概念 底层（负一层至5层）层层后退洋房建议 低层和顶层特殊化处理——增加产品附加值 1-5层作层层退台设计，洋房概念 顶层做4-5房的空中花园房 产品价值定位——创新 低层（一层至五层）层层后退洋房建议 产品价值定位——创新 产品价值定位——创新 顶层别墅化处理 产品价值定位——创新 创新三、 立面，看得见的标杆 其他创新户型 充分利用北侧湿地公园，控制面积 产品价值定位——创新 产品价值定位——创新 引入全“阳”、双层露台概念 奇数层 偶数层 产品价值定位——创新 非景观资源区域，引入全88平2+1房概念小房型 营销设想 案名建议 金域湾 未来的城市中央称之为“金域” 依傍千亩湿地公园称之为“湾” 一品地标●心境界 下文均按“金域湾”称呼本案 时间原因，我们只做初步创新发散点。 100万加100万再加100万 我们的小创意 方案一：100万，让农民伯伯快乐起来 当然，可能上述方案对于本项目开发商而言都没有办法实施，于是，我们只能针对农民“贪利”的心态设置营销策略。 本项目吸引农民进城最大的缺陷在于附近学校不够。建议：1）跟政府协商引入学校建设计划；2）推动政府以bt方式建设学校。 100万教育基金，让“金域湾”的孩子免费上学到高中，“一本”奖“一万” 跟教育局谈判——炒作 大型营销活动——炒作 让血淋淋的促销，变得有人情味——这是优秀商人的情商 方案二：100万，让大丰人民健康起来 本项目最大的卖点之一是北侧城市湿地公园，我们要让他成为会说话的帮手。 公园，最大的价值在于提供健康生活——我们不能仅限于本小区的健康，我们要让全大丰人民健康起来，我们只花100万，就要让全大丰人民知道湿地公园，知道湿地公园边有个叫“金域湾”的楼盘，也知道新华地产有个姓朱的老总普惠于民的慷慨和情商。 100万健康运动基金，连续三年的全城健身文化节 让血淋淋的促销，变得有人情味——这是优秀商人的情商 方案三：100万，让年轻人激动起来 本项目最大的客户群之一是新婚族。 我们不一定要让结婚的人都来买“金域湾”。但我们能够做到在2012，全大丰结婚族都知道“金域湾”这个楼盘。 百对新人，千亩湿地公园，万家同欢！！ 100万，让100对新人来一场玫瑰婚礼派对 让血淋淋的促销，变得有人情味——这是优秀商人的情商 广告，不是简单的卖点罗列，更不是简单的一张面孔对千家万户 广告需要感情，更需要搞清楚倾述感情的对象 市民、农民——不一样的人群，不一样的诉求点！！！ 对着市民，我们念诗！！ 对着农民，我们说理！！ 寻找·最佳航向 ——大丰项目定位初探 中国·盐城 |2011.07.21 距离项目北北边界2KM不到的距离有一处军事雷达基地，从我们公司的操作经验来看存在限高的风险。甲方需要对这个问题重点关注。 目前规划条件上没有对该雷达站有特殊要求，因此本报告暂时不考虑雷达站的因素。 写在前面的 市场概述 堵完一线堵二线——“挤入效应”下降 “北上广深”等一线城市的房地产市场受到“限购令”的强力打压，新房、二手房成交量均出现大幅度下滑。 不少二线城市却在一线城市的“挤出”效应下成了开发商和炒房者的乐园，今年1至5月，70个大中城市新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市分别有44个、45个、42个、38个、33个，均为二线乃至三线城市。 目前执行限购政策的城市超过40个，投机需求明显被挤压出这些市场，预计本轮限购的二三线城市可能超过100个。 不是政策“吓人”，而是政策体现出的背后的楼市控制力度值得我们深思——房价短期内不可能快速增长！！！接下来就是肉搏战，产品