2011年09月孝感孝昌博士湾1号营销的策略的报告.ppt

优势：S 大规模，体量为孝昌县第一大。 大配套 ，风情商业街、超市、幼儿园、公园、会所、酒店、游泳池、市民广场。 紧邻澴河和松树林， 生态环境好。 本案体量为区域市场最大。 为确保大盘的连续开发，需要持续、稳定、大量的资金回收。 我们必须——抢占区域市场最大量的客户份额，创造区域市场最优势的项目形象，顺势而上，成就“江湖老大”地位！ 外立面 采用海派建筑风格立面设计， 采用大气稳重，色彩深重统一的深色 ,在区域内走差异化线路，吸引人群眼球，凸显项目高端、尊贵形象 小区大门要尊贵、大气，入口景观吸引眼球 营销策略总控图 我司在充分进行市场分析、对本项目产品及客群有足够认识的前提下，同时考虑开发商的利益，本着科学合理、客观公正的态度提出本项目价格建议： 住宅部分整体销售均价为人民币2800元/M2； 价格定位— 入市整体均价建议 开盘强销期（三个月推160套房源） 均价保持2650元/㎡ 开盘当月推出80套，以较低均价2600元/ ㎡面市，其中某些房源的价格可以定到2400元/㎡的低价，比较好的房源也可以定到2700元/㎡以上。开盘的第二、三个月推出80套房源，适当调高均价到2700元/㎡。所以保持开盘期三个月推出房源160套，整体均价2650元/㎡。 分期价格 1、先对意向客户做了摸底，根据客户心理，价格做以调整。 2、抓住每一位有意向的客户，增加成交率。 3、让客户尝到甜头，成为本项目的义务推销员。 （二）、价格策略 加推期（三个月推出140套） 保持均价 2850元/㎡ 加推当月推出70套房源，均价定在2800元/㎡，加推的第二、三个月，推出房源70套，适当调整均价到2900元/㎡，最终实现加推期140套房源的均价为2850元/㎡。 1、价格是“明高暗低”，配合折扣（一次性9.8折，按揭9.9折） 2、增加促销活动，提升品牌。 3、让潜在客户知道下定越早，实惠越多。 4、降低付款下定门槛，促进意向客户下定。 持续热销期（三个月推出90套） 保持均价2950元/㎡, 持续热销期第一个月推出房源30套，定均价为2900元/㎡，后两个月推出房源60套，保持均价3000元/㎡.其中最高价可以达到3100元/㎡甚至更高，最终实现持续热销期90套房源的均价为2950元/ ㎡. 1、付款方式及折扣保持不变。 2、增加促销活动频率，以性价比来吸引客户造热势。 3、对外宣传价格上幅。 尾盘期(两个月66套房源） 保持均价2900元/㎡。 在尾盘期，根据所剩房型，采用限量特价房 ，快速去化剩余房源，共推出66套，整体均价比持续热销期稍有下降，均价保持在2900元/㎡。 1、尾盘销售的好坏直接影响到开发商的利润。 2、销售尾盘时间有限制性，要速战速决。 3、为此次销售画上一个圆满的句号。 入市整体均价建议 根据销售各周期的推盘量和推盘均价，可以推算出一期总体销售均价可达到2800元/㎡. 规划建议/建筑外立面建议 外立面建议 （三）、规划建议 入口大门：大气、尊贵，给人第一感觉要强烈 小区入口景观要精细，体现品质感、配合适当建筑小品进行点缀，使入口整体感受更为丰富 小区入口建议 社区领域感 社区的安全和领域感对高档楼盘尤其重要． 安防系统及可视对讲 24小时保安巡逻 入口值班管理 外围的区隔 需求关键词：尊贵、风水、人气、都市、社区、园林 尊贵形象打造 高品质、人性化的尊贵社区，注重细节打造 细节建议 （五）区域市场总结 产品 基本以多层加小高层及高层建筑为主体，大多仿欧式风格，全洲桃源出现别墅产品，楼盘体量也呈增长趋势，供量有两居室，三居室，四居室，其中三居室供量最多，也最畅销。 客户 基本以孝昌县城区及下属城镇客户为主，另外外地也有少数客户，比例不到5％。 营销 大多楼盘是开发商自己的销售团队在卖，其销售模式不是很正规，其营销力度也不是很强，广告宣传度不够渲染力，但也有少数是正规的代理公司代理，其整个团队及营销力度，广告宣传力度都上了一个档次。各个楼盘都很注重其楼盘的形象打造，户外广告随处可见。 其主要的销售方式是利用户外广告引客上门，然后利用各种优惠留住客户。 价格 整体均价在2300元/㎡左右，其中开发区楼盘的价格高于老城区楼盘价格，也存在3000元/㎡ 以上的高品质楼盘。 发展趋势 西部是老城区，比较陈旧； 而东部板块和北部板块是新规划片区，已经成为孝昌地产开发未来的主要发展方向。 四、项目本体分析 项目区位 项目基本经济指标 项目配套 项目一期综合分析 综合评价 （一）项目区位 ——位于孝昌区西面，远离主城区 项目位置：位于孝昌区西面，远离主城区，项目毗邻澴河，紧邻松林，环境优美。 孝昌县主城区，交通、医疗、商业、教育等配套齐全。 本项目：