2010年长沙恩宇丽景的项目全程营销推广的的策划的报告.ppt

2 认识本案所处的这个多彩的时代背景，以及成功案例经验 PART I 认识本案所处的市场背景 到2010年6月底，全市空置面积达到了587.24万平米，其中住宅空置面积252.75万平米，占40.04%；非住宅空置面积（办公楼、商业营业用房、其他用房（主要为车库））为334.48万平米，占56.96%。 分析数据显示： 2010年长沙房地产市场以刚性需求为主，中小户型供不应求。预计这种局面短期内不会改变。 随着西站枢纽工程、梅溪湖片区、地铁2号线、城际高铁的建设，汽车西站附近房地产开发面临极佳的机遇。 随着大河西先导区开发的进一步深入，滨江新城、梅溪湖、洋湖垸重点片区的土地供应明显增加，许多项目纷纷准备开工。三条过江隧道的开工和地铁的建设，会明显缓解阻碍河西发展的交通瓶颈问题，大河西房地产的发展机遇也更加明显。大河西在市政府规划利好影响下，房地产市场的机遇和竞争都将十分巨大。 PART II 厘清本案的客户群体 PART III 深入剖析本案自身 我们要认知一个项目，首先，我们必须清楚项目的主要经济技术指标。 我们要深入剖析项目本身，必须对项目有一个基本的、清醒的认知。 PART Ⅳ 确立本案的推广定位 PART V 制定有效的推广策略 在此，我们初步制定了项目的VIP认购方案，本方案为我公司多年实操经验的改进版。 PART VI 营销计划的具体执行 在制定项目的具体销售执行事项前,我们须对项目的工程进度进行预估 推广执行要点 报纸。通过软性广告的炒作+硬性广告的宣传，在开盘前，推动本案达到关注的主潮； 现场。营造火爆销售气氛。 资料。通过宣传海报+单页等形式，结合价值卖点与销售节点，更深入面向客户。 电视。现代房产频道专题。 短信。（以河西为主，辐射长沙全市区域） 网络（建议开通项目网站，并连接长沙0731房产网、新浪、红网等） 推广策略 第三阶段，延续期 阶段节点：开盘强销期后一个月开始，至项目销售９０％。 延续广告投放。 本阶段的宣传主题将主要体现的是促销活动： 价格上调，限时价格折扣。 关系营销，老客户带新客户成交奖励。 等等。 具体视在执行期的执行方案相应制定。 推广策略 第四阶段，清盘，主要在前期已建立的品牌形象基础之上，做好品牌形象维护服务。 本阶段的宣传主题将主要体现的是促销活动： 调整房价，设定优惠。 关系营销，老客户带新客户成交奖励。 等等。 具体视在执行期的执行方案相应制定。 阶段节点：针对剩余房源进行特价处理。 本案总销额估算：本项目住宅建筑面积约36558.65平米，根据其产品设计方案，按整体均价5500元/㎡估算，项目住宅部分总销金额为36558.65平米×5500元/平米=2.01亿，本案住宅总销售量估算约为：2亿元左右 通常一个项目从开始到正式完成销售，媒介宣传费用的预算须占总销售额的1%左右。本着节省、高效率的原则，我们对本案的媒介宣传费用预算为销售总额的0.75%，即：2.01亿元×0.65%=150万。 湖南恩宇投资发展有限公司2011年的第一个项目，本身不具备品牌效应，更应增加广告投放，以提升公司品牌形象及项目形象，在销售过程中有效提升项目人气之外，有效提升项目的销售价格，使项目产值最大化。 推广预算 媒介费用分解 工地现场的广告主要以导引客户及释放项目核心卖点为主，吸引客户上门。主要形式： 围墙广告； 楼体广告； 现场导视系统、路旗（道旗）等 费用预算：5万元 （说明：具体实施以实际支出为准，费用须控制在预算内) 1、工地现场 媒介费用分解 折页：3000份，计划9000元 户型单张：6000份，每个户型1000份，计划6000元 DM单页：20000份，计划6000元 模型：3.0 米*2.0米整体模型，单体建筑标准层整层，计划30000元 礼品：伞、茶杯、烟灰缸等计划20000元 置业计划表：2400份，30份一本，80本，三联装，无碳复写，计划800元 认购书：计划900份， 30份一本， 30本，三联装，计划300元 手提袋：2000个，计划6000元 信纸、信封：计划500元 名片、胸牌：计划500元 档案袋：2200个，计划2200元 VIP卡、VIP 协议：计划2000元 物料费用计划：8.5万元 (该项费用必投，费用尽量控制） 2、宣传物料 媒介费用分解 ◇报纸：计划100万，建议在长沙晚报独家投放。 ◇电视：6万（现代房产频道，专题1次，广告1个月）。 ◇短信：400万条，10万。 ◇网络：5万（本案的目标群体为年轻一族，年轻人喜欢上网，因此本案推广建议投放网络广告，网络广告包括网站建设费、网络连接费、以及