2010年铜仁市锦江御都花园营销的的策划.ppt

1、从房地产开发项目来看，规模开发正成为市场主流，正由过去的单体楼盘为主转为现代小区，庭院型的开发类型为主，注重相应设施的配套建设以及“以人为本”的环境构建，对开发项目的选址、规划设计，设施更加贴近购房者需求，使房地产开发逐步走向理性成熟的发展阶段。如：浙江雪子集团开发的近50万平方米的“锦绣天地”，贵州名城房地产有限公司开发的“名城世家”，“铜仁市江华房地产开发有限公司开发的“锦江怡苑”，还有公园道壹号等小区，注重环境和房屋品质，增加配套等，已经形成一种开发趋势。 2、全市房屋开发量供需情况分析：全市目前城镇人口18.1万人，人均住房面积25.3平方米，到2014年五年中若每年新增人口约1万人，每人按30平米计算，每年需新增住房30万平方米，加上旧房拆迁每年2-3万平方米和部分居民换房等因素，全市每年的新增住房面积应在30-35万平方米较为合理，近几年来开发量均在合理范围内没有出现过热、过量的现象，较为平稳增长。 3、商品房销售价格稳中有升：2010年住宅均价在每平方米2600元，比09年同期每平方米2100元稍有涨幅，造成房价上涨的主要因素有以下几个方面，小区功能不断完善、建材价格上涨、各种税费提高、土地价格、拆迁补偿价格过高等因素。2010年上半年商业门面房均价每平方米9400元，黄金地段的价格每平方米在2万左右，与去年同期相比基本持平，位置较偏僻的营业用房销售比较困难。 1—4月：贵州人居奖，山水文园 附： 锦江御都花园楼盘形象推广之视觉识别系统方案 具体方法： 在以上场所置入我们的产品信息，可以在现场摆放宣传品、赠送印有我们LOGO的礼品，以此两种形式进行信息置入。 获取其会员等重要客户的联系方式，以DM直邮或短信的方式，寄去我们的资料及礼品，如遇意向客户，可派专人上门服务。 在体验日当天可与其联合搞一些活动，做为活动中的一个环节，同时也可在开盘之后的推广中进行活动联谊，如：可与汽车专卖店举办高端汽车试驾活动。 对于现有客户，定期发送短信、节日礼品，同时实行老带新政策，即老客户介绍新客户购房给予一定优惠，同时老客户可得到精美礼品。 圈层营销 其他渠道营销 主题 11月1日 售楼处、区域沙盘、户型模型、宣传折页、户型图 11月15 12月1日 节点 销售道具 项目宣传片展播 潮白河自驾游体验活动 2010 12月19日 1月9日 2月 启动认筹酒会 价值领地 大盘形象 国际社区、写意生活 开盘倒计时 值得期待… 热销中… 售楼处启动仪式 盛大开盘活动 起势 启动认筹 集中换签 势能营销起势工作铺排 推广全面引爆 20011年 开盘引爆 活动 推 广 启动认筹 开盘优惠… 项目宣传片、项目楼书 下一轮蓄客 华联、新世界百货、知名商场巡展 外企俱乐部推荐活动 户外： 网络：（铜仁政府网、铜仁房地产网、搜索引擎） 平面：北青、新京、新地产 数据库DM直投 附近停车场广告 广播 健身房广告 高端餐饮直投 御都花园新城价值论坛 万达周边4S车店巡展 潮白新城白皮书 潮白河临时接待处 入市前期推广费用预算 渠道 11月 12月 1月 合计 户外 60 60 0 120 平面 250 100 50 400 网络 100 80 20 200 直投 10 10 0 20 巡展 20 20 0 40 活动 40 20 10 70 小计 480 290 80 850 第七部分 商业规划定位及销售 铜仁商业概述： 铜仁传统商业主要集中在大小十字区域，政府主要部门、重要企事业单位所在主要集中在铜仁南部。随着商业的不断发展和分化，铜仁的商业开始向北移，发展方向趋于东太大道及清水大道区域。而金滩、火车站区域将作为商业、住宅重点发展区域，市政配套设施也将主要在这个区域兴建，但要形成一个成熟的市场还需要一定的发展时间。 商圈划分： Ⅰ类商圈：零售业为主的商圈。 是指以西门桥为核心的市中心购物休闲娱乐商圈，包括大小十字百货商铺、锦江广场、东太建材城、红色28、时代商汇、铜仁商城等，该商圈内大小十字主要集中的是服装鞋帽的品牌专卖店等零售商品，属于铜仁市内传统商业中心，辐射范围大。本项目也处于该商圈之中。 Ⅱ类商圈：低档位商品零售、批发市场、专业卖场为主的商圈。 以金滩为轴心区域。该商圈内业态门类复杂，主要集中了服装鞋帽、通讯器材、电器、家具、建材等业态。主要功能是对Ⅰ类商圈进行有效补充，已经形成较为成熟的家电、家具等专业卖场，辐射强度大。而以服装、小商品等零售类而言，商品档次较低，吸引不同层次的消费群体。 Ⅲ类商圈：包括社区商业，提供配套服务为主的商圈。是指以道路为中轴，由居住区围合而成的区域。这类商圈数量多而分散，商圈内业态种类以配套服务为主，大多数是以临街商铺的形式出现，通常规模不大，档次参差不齐。辐射范围较小。 发掘目前区域