2010年邯郸左西村的项目前期的的策划的报告.ppt

产品开发节奏图 区域发展阶段 近郊区属性/各种配套不够完善 距离感减弱/配套逐步完善/区域内部项目供应集中放量 日常居所/配套完善/区内持续竞争 高层、小高层 90-110㎡，局部设计144㎡以内 花园洋房 130-160㎡ 产品开发顺序 市场发展阶段 客户及产品细分不完全 客户对高品质产品认知逐渐清晰 板块价值开始凸现 客户及产品完全细分 客户对低密度产品认知清晰 板块分化、各板块特征鲜明 类别墅产品、酒店公寓 产品主力户型设计建议 卫生间设计尽量以明卫为主，减少暗卫的设计 阳台设计争取以两个为标配，争取都在两阳台以上 户型设计应注重以下要点 户型设计注重户型的通透性，减少单朝向户型单元； 户型设计尽量考虑低公摊产品，将公摊率降到最低 90㎡-110㎡户型确保有三房设计； 融汇对本项目的开发目标：树立区域形象、肩负城市责任、凸显品牌实力 发展建议 3 打造邯郸国际化生态人文住区— 总平面规划设计建议——项目开发顺序建议，由S6以及S2南北地块切入，按照顺时针方向开发。 总平面规划设计建议—— 一期建设为S2南北地块及S6-S8的安置房地块，后续分期以地块为单位推进 一期开发建设用地 二期开发建设用地 三期用地 四期用地 项目分期建设依据 一期考虑项目展示、易达性的需要；同时满足拆迁安置建设的需要 由东至西，由南至北的顺序，依据的地块价值的由低向高的过程 考虑景观价值及资金回笼需要，延支漳河及酒店地块，建议最后建设 工程及营销需要的总平综合考虑—— 设置有效的看房路线及施工路线，及相关营销展示区域，同时满足安置房建设与商品建设的同步进行 营销中心及景观体验区 一期看房路线图 施工通道 建筑类型分布 建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，鸟瞰示意图 建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，细部 建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，单体夜景透视 建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，中庭透视 建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，酒店效果图示意 建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，沿街底商示意 建筑风格建议—— 国际化的ART DECO，会所效果示意 户型设计平面建议——18F经济型产品参考图 户型设计平面建议——11.5F产品户型参考图 户型设计平面建议——18F产品户型参考图 户型设计平面建议——花园洋房户型参考图 配套设施分配建议——不同组团不同主题配套，是具体规划要求调整，确保开发价值的不断提升 项目一期详细建议 一期开发体量，按照地块分区现状，结合容积率指标及资金状况，适度建设，建议一次性开发面积（含安置户面积）20-30万方为宜。 一期开发建设前，宜先建设社区会所，为项目的营销体验提供相应产所 一期产品类型：商品房11.5层、17.5层；安置房17.5层及十八层以上高层产品 一期户型比例：90-110㎡经济型三房；约占50%；90㎡以下两房20%；110-144㎡三房占30%。 修建沿支漳河看房体验区，以提升社区整体品质 苹果树营销 为你提供最务实的地方服务 谢谢聆听 案例（二）——淄博中润华侨城项目概况 占地：1800亩 总建筑面积：120万㎡ 其中，居住组团110万㎡ 公用及商业建面10万㎡ 会所2.5万㎡ 双语幼儿园4000㎡ 双语中小学3.2万㎡ 项目位于淄博高新开发区内，东起西五路，西临世纪路，北依北外环路，南侧有 中润大道 项目区位属于城市新区，开发初期周边配套不成熟 容积率：1 物业形态：多层、小高层、高层住宅以及高档别墅等 开发周期：分三期三年开发 项目启动：2003年启动 2004年9月一期开盘 客户类型：80%自住，20%投资 中润大道 世纪路 主流产品低价入市，小步快跑，迅速销售 以高品质形象立市，实现差异化 适当控制成本，主要投入在展示区，通过实景展示打造核心驱动力 产品创新、展示到位，给客户实实在在的感受 中润华侨城启动策略——主流产品低价入市，精心打造景观展示，以高品质形象实现差异化 启动规模 15万㎡ ，分批推售，每次推售量不超过5万㎡ 启动产品 多层+小高层 主力户型140、160、180 ㎡三房，尝试少量60、98 ㎡两房 启动价格 在市场预期3000元的背景下，以2500元/㎡低价入市 创新元素 引入南方先进户型设计理念：圆弧状主卧，八角窗等 “大园林、大水景、大绿化”，在当地开创北方园林南方化 启动策略 启动背景 2001年拿地，当时市场状况较差，楼价1000多元/㎡，增长不明显 2003年市场大势上涨，供应量大、竞争激烈，项目正式启动，面临巨大风险 2004年9月项目一期开盘 中润华侨城后续开发策略——二期逐渐推出社区配套设施，以高附加值促进项目销售 二期价格 2800元/㎡ 二期