2010年蚌埠怀远的项目前期定位的报告.ppt

一、本项目对比产品价值 中央花园目前市场均价：4900元/㎡ 综合权重指标： 1：0.9 推到本项目产品价值：5444元/㎡。 二、市场均价 怀远县市场均价：4300元/㎡ 2010年怀远县房产均价为3300元/㎡，2011年房产均价增长率为30%。 在目前房市总体不佳的情况下，房价增长的可能性不大，但怀远县目前处于供不应求局面，预计2012年房价增长率在10%左右，既均价达到4700元/㎡。 均价预估：4700元/㎡。 三：本项目价格策略 高性价比，快速走量，树立全城热点楼盘，低价入市，保障价格稳步上升态势。 市场均价 4700元/㎡ 一期上市 二期上市 2012年 4500元/㎡入市 5500元/㎡ 5200元/㎡ 4700元/㎡ 住宅销售总额预估 心理感知价格：5500元/㎡ （受大势等诸多敏感因素影响，“拣便宜”的压价心态占主导） 营销目标：5000元/㎡X90822=4.5亿 价格：6000/㎡ 营销目标：5000元/㎡ （产品实际价值） “博弈筹码” 驱动客户价值感知 价值博弈：5500/㎡ 预计：销售额4.5亿 市场均价：4700元/㎡ 高于市场均价保障项目的高端形象，低于产品感知价格，保值快速走量。 EMPHASIS IDENTITY 重点/标识 细节勾勒： 细部在建筑中除了功能性的原始功能以外，更重要的是表现在为建筑整体提供的观感、触感和尺度感。 线脚： 塔楼部分是典型的现代高层建筑，在往常的单一化的逐层分级的外立面构造下，建筑变得毫无韵律感，我们将楼体看做一个大的立面框架，用均匀而恰到好处的材质包装每个线脚接口。使建筑经得起推敲和品位。 单元入口门头 入口门既是人每天进出可实际感受的功能化建筑结构，同时也同门窗一样提供建筑的美感，在先解决功能的所有尺度测算后，倾向于用更美观的方法来处理它。 酒店式大堂 单元首层大堂地面和墙面全部采用高档石材铺装，装饰艺术吊顶，创造出居所迎接入户时的归属感。 营销思路 四 大 血 统 时代建筑 主城生活圈 漫游街 荆山景区 新古典主义，高品质高层建筑，是怀远城市化的标志建筑。 这里与市中心繁华地带，近在咫尺。 承载着怀远未来城市中心商圈，奢享主城繁华。 怀远县唯一4A级景区与本项目比邻。 品质 地段 商圈 资源 价值 八大 价值 建筑 风格 经典 户型 中央 园林 交通 便捷 商务 会所 教育 配套 繁华 迎面 酒店 公寓 双语幼儿园 实验中学 实验小学 苏果+百货+漫游街区 满足怀远高层人士需求，目前怀远首家酒店式公寓 Art Deco 70—150㎡户型满足不同层次客户的需求。 1大中园林，7个主题景观，42%超高绿化，城市核心区不曾有，不再有。 城市两大主干道禹王路与健康路，并且比邻汽车站。 商务休闲双型会所，满足高端人士会客需求。 价值体系 抗性 一、主城规划凌乱，周边环境吵闹、硬件陈旧、不适宜现代人居需求。 解决方式：提上项目自身绿化增加现代化品质社区感，优化项目规划，动线人性化设置，配有休闲广场等。 抗性 二、高层抗性 目前怀远县处在多层向高层过渡阶段，对于高层抗性还是有的，只是目前怀远县供不应求局面，所表现出来的抗性较小。 抗性主要表现：二次供水、电梯费、物业费、以及停电带来的 不便。 解决方式： 客户购房时，赠送一到两年物业费。 配有发电机房，保障停电能及时供电供水。 目标群体 我们的客群是 进城、留城、回城 便捷，潮流，他们渴望城市生活 奋斗，他们是勇于实现宏愿的强者 懂得生活，精彩人生，他们不是简单的权钱人； 他们懂得细节，愿意为优质服务卖单；他们在乎安全和私密。 核心 客群 重要客群 边缘客户 核心客群（周边乡镇进城置业者） 对居住品质要求较高 ，具有较强的支付能力 城市生活的追求者 重要客群（本地改善性客户） 边缘客群 在城中居住多年，具有地缘情节，有一定财富积累，或是家庭财力支持 目前居住环境品质不高，有改善居住环境的需求 县城以及周边投资客户。 小农、富农、职工等收入较低群体。 项目客群定位 SWOT 优势： 劣势： 老城区硬件陈旧，规划凌乱，缺乏绿化，人居性差。 之前政府开发涡北新区力度较大，老城区改造的步伐相对落后，原因是老城区拆迁较困难。 机会： 城市升级是目前怀远县市民期待已经的愿望。 主城市场空白，市场竞争形势较好。 政府大力发展主城改造工程。 威胁： 目前全国房产市场扑朔迷离，前景不太乐观。 国家调控政策严厉，客户持币观望态度严重。 主城黄金位置 核心商业圈 自身景观 配套齐全 交通便利 发扬自身优势，抓住机会，充分发挥项目价值最大化，拔高项目核心价值。 增加项目性价比，宣传项目位置升值性，合理科学的规划项目建设，以42%的高绿化率抵制项目区位人居弱的劣势。 整体定位 发展定位 产品定位 形象定位 案名建