2010年珠海格力海岸的项目市场分析及产品定位.ppt

格力海岸项目市场分析及产品定位;研究专题;专题一;专题一;1. 项目印象;本项目所在片区靠山临海，滨海资源丰富，嫁接滨海资源优势，可以形成项目的价值点。;珠海中心区;2. 区域分析;项目区域价值界定;;郊区化;项目区域价值界定;项目现状分析：本项目为政府规划新区前期工程，先期开发S1~S2地块，其余进度将随市场定，未来发展不确定性大。;启示：;唐 淇 路;商业特点： 总商业体量约为4.5万㎡（不含酒店面积），租金水平约为40-60元/㎡/月； 此片区聚集了较多的酒店、学校、商场，商业氛围较浓； 此片区的商业主要以满足周边住宅人口的日常生活需要为主，消费群主要为唐家镇人、工厂人群、高校学生消费群； 片区内多为传统型商业，大型超市、商场等形式商业较少。;项目现状分析：本项目所在片区离唐家湾商业核心区较远，本项目辐射唐家湾能力降低，无法与其商业形成协同效应，规划大型零售商业辐射周边区域的机会较小。;思考一：;4. 项目核心优势; 珠海海岸线长达691公里，是全国人均海岸线最长的城市； 珠海沙滩众多、生态景观资源丰富，如东澳岛、九州岛、三灶岛金海滩和荷包岛大南湾等； 珠海市作为一旅游城市，吸引众多游客，同时为项目提供旅游人群进入项目地的机会。;本项目周边主要景观资源;珠海情侣路;情侣路上海景开阔，景观资源丰富，如海滨公园、石景山公、珠海渔女、野狸岛等，珠海最美的景色在此尽收眼底； 情侣路上平日吸引较多市民到此散步、休闲，节假日聚集了较多的旅游人群来此欣赏珠海风景。;项目地;;4. 项目核心优势;专题二;专题二;商业类型;;拱北商圈;拱北商圈—商圈特点：;九 州 大 ;商业体量;梅 华 东 ;商业体量;;唐家湾商业发展状况;唐 淇 路;商业特点： 总商业体量约为4.5万㎡（不含酒店面积），租金水平约为40-60元/㎡/月； 此片区聚集了较多的酒店、学校、商场，自然人流大，商业氛围较浓； 此片区商业多数是自然形成、未经规划，整体商业档次中档偏低； 此片区的商业主要以满足周边住宅人??的日常生活需要为主，消费群以唐家镇人为主； 片区内多为传统型商业，缺少大型超市、商场等业态，无法满足中高端消费群的消费需求。;珠海市三大商圈：;因素二：位置分析;因素三：辐射范围分析;启示一：本项目不宜做大型核心零售商业，但会兼顾到周边住宅人群的生活便利性，满足其日常消费需求，重点规划目的性消费强、档次较高的餐饮休闲类业态。;珠海市专业市场分布状况图;珠海市服装批发主要分布在三大商圈人流量较大的地方，尚未形成集中度较高的专业市场，且市场细分、发展状况等较为一般;世邦国际装饰广场3号厅;珠海市电子数码类市场主要集中在凤凰南路与东风路片区，但整体市场管理、规划较乱，商品档次较低，未能形成较大规模、有市场影响力的专业市场。;;启示二：珠海市目前专业市场已基本形成商业格局，可满足消费者对各类业态的需求，且本项目的物业条件及社区档次不适宜规划专业市场。;主题式街区可执行性研究;一般零售市场;一般零售市场;情侣路海景资源丰富，但现沿其分布的商业的多是餐饮商家，对海景资源的利用较少，且经营业态较为单一，规模优势不明显、集中度较低。;珠海的酒吧主要集中分布在拱北、吉大等消费人流密集的区域； 其中以水湾酒吧街最为集中且最具代表性，新香洲的旺角酒吧街也稍具规模，其他酒吧则以零散状分布于区域内。;;;主题式街区可执行性研究——成功案例;一般零售市场;业态个数比例;一般零售市场;主力商家—餐饮;;一般零售市场;南京1912;;南京1912根据其“L”型地块、临街面较长的特征，将其规划街区式商业项目； 整体规划南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区及知名品牌的最佳展示地。;Page*;代表商家：;一般零售市场;;一般零售市场;2009年珠海市、深圳市旅游业相关指标统计图;单位：亿元;启示一：本项目不能做大型核心零售商业，但会兼顾到周边住宅人群的生活便利性，满足其日常消费需求，重点规划目的性消费强、档次较高的餐饮休闲类业态。;专题三;项目在形象、业态组合、商家等方面应力求给人营造体验感十足的印象，并力求使其体验后铭记于心； 打造特色鲜明的情景主题，开展持续有效的公共活动，营造出浪漫、舒适、别具情调的海滨度假式消费环境，创造最具生态感、体验感的氛围。;商业服务住宅人群，满足本社区及周边社区住宅人群的日常生活消费需求，提升格力海岸的知名度、形象档次；;项目周边海景资源丰富，可通过对海景资源的利用打造生态、浪漫、亲海的消费氛围，吸引目标