2010年武汉复地·东湖国际三期精装修产品可行性的研究的报告.ppt

复地·东湖国际三期精装修产品可行性研究报告 报告目的 第二章 原因： 东湖国际客户层次高，品味高，单一风格的全装修很难迎合其口味，这需要多年的摸索，如晋合世家通过15年努力就比较好的做到这一点。 买房送装修适合低档项目。不予考虑。 因此，菜单式装修是比较合理的方式，如：武汉天地。 像武汉顶级项目看齐，甚至超出。 成本：1500-2000（报价可适度喊高） 地面：复合地板（可提供2、3组不同色系供挑选） 墙面：乳胶漆； 吊顶：天花为双层纸面石膏板； 门：国际品牌防盗门 厨房、卫生间全套精装。 用材品牌：选用国际一线品牌：西门子、科勒、能率、美的、斯米特、贝朗、香港美时LAMEX 、韩国IREVO、通用、西门子、特灵TRANE。 预计增加投入成本：1500-2000元/m2（若按计划销售价格9400元/m2 计算，增加15%-20%） 预计装修销售价格：11750-12700元/m2（若按计划销售价格9400元/m2 计算，溢价25%-35%） 预计销售速度提升50%-60%左右 菜单式装修通常由开发商及设计单位做出每一种户型的几种可供住户选择的室内装修方案，由开发商选几家装修企业提供样板房，标出综合报价及分项报价，供住户选择或参考。 1.菜单式装修 装修方式建议研究 优势分析 ◆ 客户选择余地大，市场接受程度高 客户可参与设计，选择装修材料和设计方案，可以根据自己承受能力选择不同的装修标准，在销售时客户认同度较高。 劣势分析： ◆ 增加装修成本 对于开发企业而言，客户选择多样化将会提高采购成本，同时给施工带来较大的麻烦和困难，质量也难以把握。 经验教训： ◆ 多样化与具体操作之间的矛盾有待解决 提供多种多样的产品品种是市场经济发展必然，解决这一矛盾主要要依靠装修公司不断发展，在实践中总结规律经验，提高施工管理水平。 ◆ 大面积推广仍需时日 菜单式装修的推广难度较大，部分全装修房在实际操作中遇到了很多困难，如，菜单品种单一、客户接受度不高、开发商与装修公司互相推托责任等。 2.买房送装修 由开发商选择装修公司并与其签约，装修公司根据开发商的要求和成本控制对装修房进行设计，并做出样板房。 装修方式建议研究 优势： ◆ 模糊总价、创造利润 由于装修公司在进行批量装修时通过各种手段控制了成本，同时保证了一定的品质，使得客户对其成本的估计大大高于其实际成本，从而认为其该住宅产品本身的价值高于周边楼盘，更可为开发商创造额外的利润。 ◆ 规避装修质量风险 在销售中，开发商与购房者签订的是毛坯房合同，因此大大降低了开发商未来的赔偿风险。 若装修问题部分出现质量问题，客户将直接与这些公司联系，开发商避免了麻烦，且在经济利益上不受损失，只在一定程度上影响声誉。 劣势： ◆ 开发商需承担名誉风险 市场上装修材料的价格变化万千，对于一些实力不佳，抗风险能力比较差的装修公司来说在材料价格上涨时就可能以此充好、质量下降等问题出现，导致开发商未来承担名誉受损的风险。 ◆ 涉嫌价格欺诈 由于是“送装修”开发商通常不愿意透露装修部分的价格，一方面避免客户对装修质量产生怀疑，一方面通过此方式赚取额外利润，没有给与客户应当享有的知情权，在一定程度上由价格欺诈的嫌疑。 ◆ 客户风险增加、开发商签约困难 由于装修公司的履约能力不足，经验水平有限，客户与其签订协约的风险相应增加，对于开发商及销售商来说，签约的困难较大，目前通过种种销售说辞，虽然大部分客户能够接受这种方式，但从规范市场的角度来说，此种销售方式仍有待改进。 经验教训： ◆ 对销售员的要求较高 装修房在销售时对销售人员要求较高，销售人员对客户的引导作用尤为重要，因此销售前需要对销售人员进行系统培训，统一说辞口径，同时注意不要故意夸大夸大其辞，以免给日后的交房带来麻烦。 ◆ 对装修公司的要求要提高 随装修房市场的扩大，客户对于装修的要求越来越高，希望装修公司设计更加多样的方案以供选择，或者能够增加根据自身要求更改线路、插座等弹性空间，同时也希望装修公司能够公开装修价格、公开施工等从而使消费者信服。装修公司的成长将伴随全装修市场的发展，作为开发商应当帮助扶持装修公司，与其共同成长。 ◆ 合同有待于更加规范化 上海在推出全装修试点的同时，对实施全装修房的责任人进行了具体的规定：开发企业是菜单式装修试点工程的第一责任人，并承担保证保修责任。未来试点项目将逐年增加，消费者对此政策也将更加明确，“买房送装修”所采用的两份合同的做法，实质是开发商推托责任的一种作法，将受到更多的置疑，有待于进一步改进。 由开发商联合装修公司统一完成建、装工程，将装修房作为一个完整商品出售给购房者。在预售合同中，双方就装修效果、装修材料及设备做出约定。 3.全装修