2010年株洲商业的项目运作提案.ppt

解析株洲房价飙升原因 2、城市提质： 城区范围内，各主、次干道的亮化、包装工程，让株洲形象得到进一步提升； 道路扩建、卫生交通管制，让株洲城市面貌焕然一新，获评全国卫生文明城市、交通模范城市的称号。 3、商区带动 商贸基础夯实：株洲由于占据绝佳的地理位置，以及交通优势，形成全国闻名的芦淞批发市场群，对株洲地区的商贸、物流发展有着极其重大的作用； 发展势头迅猛：近年来株洲商贸经济发展速度快，各知名商业巨头纷纷选址株洲，如：平和堂、王府井、华润万家、银座百货、中鸿商场等知名企业； 4、地产行业发展迅猛、楼市火爆 房价增长速度快：根据权威机构市房产局数据资料显示，株洲目前住宅均价约3800元/㎡，主城区范围房价均超过4200元/㎡，市中心地带刚刚开盘的汉华国际广场销售均价7000元/㎡，临街商铺价格更高达15万/㎡；城市标杆楼盘中央商业广场写字楼价格更高达11000元/㎡，价格直逼长沙； 投资市场活跃： ①??城区范围内地产项目，一经开盘，推出物业短期内便销售一空； ②??今年上半年，株洲荣获“2010年中国十大最具投资价值城市”，各大企业将眼光转向株洲，并频频出手，且均为大手笔制作（如：香江控股、美的地产、三一集团旗下地产公司等） 5、受居民消费习惯影响 中国老百姓的消费习惯也决定了这一趋势，中国人更喜欢买房、而不是租，即使是房价飙高，但仍保持着一定的购买欲望，所以需求量依然很大。而且从风险和投资回报率来看，购房要比炒股票来的安全和稳定。 商圈分析 中心广场商圈 各大百货公司及实力品牌商家集中于此。中心广场商圈百货商场的密度远远高于省内其他各个城市，由此而得到了三湘第一商圈的称号！ 发展变化快速，投资潜力巨大，商业项目不断集结。目前，红旗广场周边底商租金已经达到150元/平/月。 项目名称：株洲泉盛金域?半岛? 开 发 商：湖南泉盛置业有限公司? 项目地址：株洲市新华西路85号? 项目类型：住宅／商业? 占地面积：84675.3平方米? 建筑面积：346779.5平方米 销售价格：一楼商铺15000-16000元/平 二楼 6000-8000元/平 小户型 4000元/平 ? 租金单格：50元/平/月左右 项目名称： 长海·世贸广场 开 发 商： 株洲长海房地产有限公司 项目地址： 株洲市荷塘区新华西路50号 项目类型： 写字楼、商住两用 建筑面积： 242617.30平方米 绿 化 率： 25% 项目名称：富华商业广场 开 发 商：株洲市融信房地产发展有限公司 项目地址：荷塘区新华西路31号 项目类型：商住 建筑面积：11523.62平方米 绿 化 率：6% 销售价格：小户型单价4500元/平 租金单价：一楼 90元/平/月 二楼 48元/平/月 三楼 36元/平/月 调研结论： 两大商圈主要由于市场交通发达，人流密集，开发时间早。使得其销售经营状况都很好，租售价格最高。 株洲作为工业新城，导致项目周边原有业态以工业，五金产品为主。现在市场正在自主调整，大量餐饮，娱乐，休闲，零售业进驻。 二楼以上商业多以培训、办公、网吧等服务性行业为主，出租率很高，说明市场还有发展空间。 本项目位置优越，建议实行与周边大型商业项目差异化和业态互补，将业态定位在休闲、娱乐和零售。 本案基础资料情况： 开发商：建华房地产 项目地址：新华东路与新屋街交汇处 楼层：1—4层商业 5—20住宅 占地面积：2000 ㎡ 商业面积：3000 ㎡ 单套住宅面积：50—100㎡ 住宅户数：200户 解决劣势—— 多引进大众消费项目，聚集人气； 打造城市综合体概念，与周围大商配套服务； 分隔购买，缩小一次性支出比例； 树立延伸性广告牌，利用空间价值。 O机会—— 未来铁路医院旧城区改造后，本项目将成为门户； 年轻新贵崛起，将是可挖掘的消费潜力； 周边人口基数快速聚集，消费力的增加。 T威胁—— 周边商业项目的进驻对经营的影响； 周边项目底商对销售的冲击； 城市规划发展落实的不可预期。 商住一体模式 商业和住宅共存，配套服务很重要； 商住两用势必存在消防和安全隐患； 物业管理难度和成本相对增加； 投资者的决择源自营销激发。 集中配置还是分散配置？ 周边入住人群的需求及消费特征 所处区域商业业态格局 所处区域商业业态格局 基本生活配套设施，中低端餐饮业很齐全； 临街商铺多以经营工业产品，五金产品为主； 零售业总量大，缺乏大型主力旗舰店； 娱乐，休闲类产业缺乏，且拥有众多消费人群； 教育文化类消费必将成为未来重要消费趋势。 区域消费支撑及需求 项