2010年无锡集智广场的项目产品定位思路及营销的策略的报告.ppt

客房服务升级 按照星级酒店标准，提供有偿的酒店式服务： ------定期房间打扫 ------洗衣服务 ------叫醒服务 ------专属行李员 ------饮用水送水服务 ------邮政服务 ------外币兑换 ------机场接送服务 ------代缴公共事业费服务 ------代定书报服务等 定制服务升级 定制商务秘书 商务秘书 ------商务前台转接 ------礼宾接待 ------代订餐饮 办公辅助 ------传真、影印打印（有偿） ------代收发快递 ------票务预定（有偿） ------路线查询 ------留言服务等 销售价格定位 价格制定 考虑到本案周边有很多类似的酒店式公寓做比较，所以采取市场比较法，通过区域内在售样本进行价格比较，在对相关影响因素修正后得出本案酒店式公寓市场售价。 产品性质 产品类型 项目名称 产品市场价格 本案可比性 40年产权 多户型酒店式公寓 万商美寓 6000（毛坯、平层一手） 地理位置近、产品类型相似，具有很强的可比性 40/50年产权 小户型酒店式公寓、办公楼、酒店综合体 晶石国际 10000（毛坯、平层、一手） 也是酒店、办公综合体，产品定位与本案类似，有比较强的可比性 40年产权 4.9米挑高酒店公寓 嘉饰茂国际广场 9000（简装、复式、一手） 也是酒店式公寓，产品有类似的可比性 相关项目选取情况表： 销售价格定位 市场比较法 根据酒店公寓的定价原则，主要考虑的价格比较因素为：宗地位置、交通状况、商业配套、规划设计。 比较内容 本项目 万商美寓 晶石国际 嘉饰茂国际广场 比较值 比较值 比较值 宗地位置 1 1.2 1.4 1.5 交通状况 1 0.9 1.2 1.3 商业配套 1 1 1.5 1.6 规划设计 1 0.8 1.2 0.8 合计 4 3.9 5.3 5.2 比较系数 - 0.98 1.33 1.3 修正均价 - 5880 13300 11700 权重 - 50% 30% 20% 均价 9270 2940 3990 2340 销售价格定位 价格定位 根据比较法得出的结论，建议本案的毛坯价格应该制定为：9270元/平米 加上2000元/平米的精装修，及其项目未来的预期附加增值（预期增值2000元/平米），我司有信心将价格达到13000元/平米。 根据本案的修改规划： 酒店部分建筑面积43974平方米，层数2+23层为25层。 而酒店式公寓部分一共占到8层，1到4层的裙房面积算做普通层的2倍。 所以酒店式公寓部分的建筑面积可粗略计算为：43974/29*8=12130平米。 根据均价测算，本案的总销金额为 13000*12130=1.577亿 推广主题定位 形象提升 产品提升 原 则 形象提升 产品提升 我们的产品是针对目标客群需求所打造的 内修： 外炼： 我们的企划必定也是贴合目标群体内心的 我们需要为寻求某一种的符号，使本案与目标群体产生联系与共鸣！ 品牌塑造的思路 目标客群定位 产品功能定位 居住文化定位 高管人群是比较特殊的群体，数量少，行事低调。 不再是普通公寓生活，而是与高端人士更为匹配的生活方式 国际化的 风格独特的 产品价值属性延展: 【围绕“深度定制化酒店服务公寓 ”,我们如何整合并塑造品牌？】 形象提升 产品提升 专为锡山开发区的企业高管量身定制的，一个多功能、外向型、高品质的“酒店式公寓”。 小众化的 品质的、尊贵的、个性化的生活方式。 产品特性 有品味的 什么是与本案这最根本的4个特性，最为贴切的符号？ 如果说“建筑是凝固的音乐，音乐是流动的建筑”， 那么我们的项目会将会演奏出怎样的乐章？ 形象提升 产品提升 形象提升 产品提升 形象提升 产品提升 目标人群定位 居住文化定位 锡山区的外籍高管、企业金领等中、高层次人群 产品功能定位 国际化的定制级酒店服务公寓 Jazz来源 来源于美国19世纪末 Jazz的听众 非流行音乐，小众群体间流行 Jazz的曲风 独特的演奏风格，个性十足的曲风 与高端人士更为匹配的生活方式 我们的项目可以称为： “蓝调爵士JAZZ” 主推案名 Project Name 国际化的 小众化的 风格独特的 品质的、尊贵的、个性化的生活方式。 产品特性 有品味的 Jazz的特性 有品味和时尚的 爵士MASTER酒店公寓 长岛蓝调 备选案名 Project Name 形象提升 产品提升 Slogan： 项目规划建议 新产品规划建议 A：1—4F 为配套裙房，配以中高端的休闲、娱乐、餐饮等综合商业业态。 B：5—15F 为星级酒店，每层24个客房，共264个客房； C：16—23