2010年常州市府西侧的项目市场定位的报告.ppt

项目市场定位 地块属性本身具备做高档住宅的先天条件 区域市场高档住宅竞争环境宽松，从区域竞争层面来看适合做高档住宅 高档住宅市场虽然供应总量相对较大，但是同期入市量有限，并且地段型高档住宅竞争形势将趋缓，我地块将成为少有的地段型高档住宅项目 综合上述因素：将我项目定位为常州市府旁珍藏高档住宅项目 上海豪宅翘楚-浦东星河湾 地址 闵行区都会路3888弄（A4(莘奉金)高速和金都路交界区域） 均价 56000元/㎡ 开发商 上海浦东星河湾房地产开发有限公司 户型面积 250-500㎡ 建筑类型 高层;小高层 物业类别 普通住宅,公寓 建筑面积 653000㎡ 占地面积 714300㎡ 开盘时间 2009年8月9日 入住时间 现房,即买即住 装修情况 10000元/㎡精装修标准 产权年限 70年 总户数 854 最近动态 最小户型250㎡三房，最大户型500㎡左右五房，售价39000~74300元/㎡。目前去化70%。 在8月8日开盘共推出322套房源，总面积约为9.5万平方米，当日，共成交264套，40余亿元的首日成交金额创中国楼市的新纪录。由此统计，开盘六个小时，平均每个小时销售额超过6.5亿元。截至8月11日，浦东星河湾共成交280余套，销售率高达90%，成交均价4.68万元/m2，其价格高出该板块均价1.5万元/㎡。 参考案例——浦东星河湾 广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，接受各地的参观考察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者，所获地产奖项颇丰，其中分量最重的莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾“国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖” 这就意味着星河湾首次代表中国获得 世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一。 广东 星河湾 （2001年） 北京 星河湾 （2005年） 浦东 星河湾 （2009年） 星河湾——豪宅代名词 参考案例——浦东星河湾 独特的开发理念 舍得、用心、创新，即企业打造产品品质的能力，是其核心竞争力 五把尺子的规范要求 第一把尺子，业主需要有70年满意的生活和不断增值的物业； 第二把尺子，星河湾的景观要做到50年不落后； 第三把尺子，企业要有全国性甚至国际性的品牌； 第四把尺子，星河湾每一个员工，要有对得起自己职业生涯的业绩； 第五把尺子，星河湾在这个行业要有长远的生命力和别人无法替代的核心竞争力。 精细化打造产品 规划（星座式规划）、园林景观（全景观概念）、细部设计（多阳台、隐蔽管线），精高品质装修（用材一流） 酒店式物业服务 金钥匙酒店服务引入住宅物业管理 给业主提供更多的圈层服务 使星河湾成为一个国际的生活社区，一个生活场、工作场、娱乐场相互渗透和融合而成的庞大居住、社交体系。 世界奢侈品协会中国俱乐部VIP待遇（给业主尊贵的身份礼遇） A:折扣；B:优先购买权；C:文化；D:社交 外商投资俱乐部（给业主创造赚钱的机会） 小外交家俱乐部（为业主培养优秀的下一代做铺垫） “京广沪金三角战略（搭建不同城市星河湾业主之间的商务交流平台） 成功秘诀 参考案例——浦东星河湾 值得借鉴 七公分厚的门 双层井盖 外部景观 景观铺装细节 景观道路 单元装饰厚重 精装细部 精美、人性化细节 参考案例——浦东星河湾 建筑与绿化交融 半地下车库 外立面特色 半地下车库入口 车库享受阳光景观 精美、人性化细节 参考案例——浦东星河湾 目标客群锁定 统计类别 所占百分比 客户职业 私营业主 40% 企业高管 24% 公务员 23% 企业白领 13% 置业目的 投资 30% 自住 70% 客户来源 新北 70% 市区 20% 其他 10% 目 录 二、地块属性研究 1、区位及配套 2、环境及房地产价值分析 3、地块属性综合分析 三、高档住宅市场剖析 1、高档住宅定义及分布 2、高档住宅市场量价分析 3、高档住宅产品分析 4、高档住宅市场小结 四 、地块市场定位 1、地块SWOT分析 2、参考案例解析 3、目标客群锁定 4、项目市场及产品定位建议 一、宏观环境分析 1、政策解读 2、土地市场特征 3、住宅市场概述 美联储主席伯南克称美国或将启动第三轮货币量化宽松政策 美元指数大跌，原油，黄金，农产品期货暴涨，通货膨胀预期强烈 宏观背景 美国连续的货币量化宽松政策将加剧全球通货膨胀的预期，在全球经济一体化的今天，全球通货预期大环境不变的前提下，一国的力量总显得单薄，预计国内通货膨胀预期仍将持续加剧，硬通货，如：黄金、不动产、石油等需求量仍将持续放大。 12月5日国务院发展研究中心宏观经济研究部部长余斌视频讲话要点，明年中央执行的是“宽财政、紧货币”，货币政策由宽松走向稳健， 2010.4