2010年太仓淳大沙溪的项目全程营销的的策划的报告.ppt

* * * * * * * * * * 销售策略 * 依据： ? 根据先前对市场分析后得知，沙溪镇现有住宅供应量较少，大多楼盘的销售都已进入尾盘阶段，但当地居民对住宅物业的需求性较旺。 ? 目前沙溪镇正在开发的体量较大的项目有两个，即五洋集团开发的15万方社区及本项目。 ? 为了能够使得本项目争夺更多的市场份额同时又要兼顾甲方的开发施工进度、售楼处、样板房装修设计、施工等因素。 销售进度建议 一、开盘日制定 * 建议： ? 2010年元月起对本项目售楼处、样板房进行方案设计。 ? 2010年春节后对售楼处、样板房进行整体施工装修。 ? 2010年5月初售楼处、样板房竣工交付。 ? 2010年9月本项目开盘 注：2010年5月，我司可进驻现场进行客户的积累（蓄水期工作） 以上建议需与施工进度密切联系 * 依据： ? 本项目产品类型多样化，依据目前沙溪住宅市场的需求量及本项目高品质等综合优势，同时又需对竞争对手的销售期进行分析预判。 ? 为了能够循序渐进得将产品去化完毕，首批多为沿街房源，使得整个项目的价格由低至高的策略方针，为后期高规格产品预留拔高价格的空间。 ? 针对本区域内高端客户需求，首期在多层推盘到一定的阶段，蓄势推出小区内位置相对较差的联体别墅，使得别墅的价格在整个销售周期内得以延伸。 二、 销售期制定 * 建议： 我司预估本项目总销售期为24个月 ? 在24个月销售期中，我们将分四期进行销售 （详见平面图） ? 每期将通过蓄水期，强销期，持续销售期，尾盘期等阶段运用不同销售策略进行整盘销售计划设定。 ? 在此期间，我们会利用一系列得营销策略及手段去吸引客户。并在后阶段实际操盘过程中，判断市场价格、竞争趋势、政策风险等来最终确定放量节奏，实现项目利润最大化。 * 产品类型 幢数 套数 面积 双拼别墅 30 65 16008 多层花园洋房 19 610 67283 高层公寓 4 592 76874 合计 53 1267 160165 本项目规划设计方案中得出：总销售量 注：由于我司现有该项目数据较少，因此本策划报告中具体数据仅做参考。 * 销售进度平面布置图 20 21 22 23 19 16 13 14 12 18 11 9 7 5 2 1 3 6 8 4 10 15 17 26 25 30 29 27 28 50 53 54 51 49 27 31 33 32 36 34 35 38 37 39 48 45 47 45 46 42 41 40 43 一期二期三期四期 * 一期227套 （2010年9月～2011年2月）6个月 产品类型 幢号 套数 双拼别墅 25、26、27、28、29、30 49、50、51、52、53、54 27套 多层花园洋房 1、2、3、4、5、7 200套 合计 18幢 227套 幢号及产品类型 户型比 户型分类 二房 三房 四房 双拼别墅 套数 80套 108套 12套 27套 占一期推出 房源比例 35％ 48％ 5％ 12％ * 一期销售进度平面布置图 20 21 22 23 19 16 13 14 12 18 11 9 7 5 2 1 3 6 8 4 10 15 17 26 25 30 29 27 28 50 53 54 51 49 27 31 33 32 36 34 35 38 37 39 48 45 47 45 46 42 41 40 43 一期 * 一期预计开盘日期为2010年9月18日 宣传产品、开发商形象为主，接待来访登记，对有意向客户可接受预定，为正式开盘“蓄水”。 2010.5～2010.8 由于五洋集团开发的社区将在本项目早些时候开盘，因此我们需尽早进驻项目积累客户。 针对沙溪镇本地客户的需求提供不同类型得产品以二房、三房吸引自住客户，以双拼别墅吸引高层次客户需求。 2010.9～2010.10 销售量需达到80套 视开盘状况决定，通过价格杠杆及产品类型吸引更多客户购买。 2010.11～2011.1 销售量需达到110套 此阶段对于有意购买二期房源的客户进行有效积累。 2011.2 销售量需达到37套 客户积累期 （4个月） 强销期 （2个月） 持续销售期 （3个月） 尾盘期 （1个月） 推出理由：以提升生活品位，享受生活乐趣。吸引本地客户群体，利用双拼别墅提高项目整体品质感，吸引本镇高端客户，配以一定比例的二房满足中低端客户的自住需求。 * 二期329套 （2011年3月～2011年8月）6个月 产品类型 幢号 套数 双拼别墅 40、41、42、43、44、45、46、47、48 19套 多层花园洋房 6、8、9