2010年天立地产成都天府新城的项目可行性市场的报告.ppt

1、对于办公楼，贵司偏向租赁还是购买2、公司员工数量构成 租用所占比例大于购买所占比例，说明写字楼租赁者和业主共同构成写字楼市场。也就是说写字楼的购买者和使用者不能等同于一个群体。 前潜在客户员工人数大多集中在10~30人之间，从人数上来看公司规模均比较小，属正在成长的、规模在不断扩大的企业，而这种企业对于未来选择写字楼的要求应该是利于公司发展壮大，同时也能代表其形象的物业。 3、公司性质4、公司所属行业 潜在项目的公司性质多以股份制与外资企业为主，占到76%左右，而这两种企业对写字楼的档次标准和配套设施都有比较高的要求。 4、公司所属行业 4、公司所属行业 潜在客户中除电信通讯行业占到比较大比重外，与大型企业相关的服务性及附属性行业也占据到相当的比例，如运输、建筑业、贸易等。因此也可看出写字楼的目标客户群除了是成长型企业以外，相关的服务性行业也是写字楼的目标客户群之一。 （三）需求分析 A、选择办公地点的重要影响因素： ? 是否符合公司发展及形象的要求； ? 商务办公物业的租金和售价； ? 进出办公地点的交通顺畅、方便； ? 商务办公物业所处的位置，是否是商业繁华地段； ? 商务和办公配套是否完善及方便程度； ? 办公环境的舒适性、健康性（如就餐是否方便，通风、采光条件是否良好等）。 B、商务办公物业消费群体的需求倾向： ? 实力机构多选择档次较高、物管较完善的办公物业，并且重视周边及物业办公环境；成都国际化程度的加深，外资驻蓉机构尤其喜好规划合理，交通便利，企事业单位密集的区域，以提升公司企业形象； ? 纯办公物业仍然是需求的主体； ? 跨国大企业倾向于整层购买，中小企业则看好适用（100-300平方米）的办公空间； ? 对产品的需求特征越来越集中在配套、管理、价位等方面。 ? 职业投资人，尤其看重未来城市发展规划，选择有巨大投资升值潜力的地段。 C、影响投资客选择的因素： ? 精装公寓比写字楼更受投资客青睐； ? 商务办公物业的租金和售价； ? 商务办公物业的升值空间（优质的物业管理对商务办公物业增值起到决定性作用； ? 商务办公物业所处的位置，是否更靠近电梯（近电梯的物业能很快出租）。 五、供需分析及项目机会分析 注：写字楼吸纳量= 租赁面积+现房成交面积 数据来源：成都房管局 按近几年情况看，成都主城区写字楼每年需求逐年递增(除08年），因此预计未来几年，随着城市经济的不断发展，未来写字楼需求继续保持较高的增长。 历年成都主城区写字楼供需情况 年份 供应面积 （万平米） 存量面积 （万平米） 销售面积 （万平米） 供销比 2002 11.37 15.31 0.74 2003 16.22 17.12 0.95 2004 24.7 23.02 1.07 2005 45.31 37.68 1.2 2006 56.9 32.02 1.78 2007.1-11 31.01 41.7319 0.74 2008 69.43 26.0153 2.67 2009 29.3（新增） 130.7 79.6586 2.01 2010.1-6 39.9（新增） 156 43.08 4.55 ?根据年初高新区政府汇报报告，天府新城规划的项目基本预计皆在2012年前动工； ?按近几年主城区写字楼每年需求逐年25.25%平均递增率(除08年）预测未来几年天府新城写字楼供需比。 天府新城写字楼供销情况预测 年份 新增供应面积 （万平米） 存量面积 （万平米） 销售面积 （万平米） 供销比 2007 23 10.6 6.14 5.47 2008 23.42 27.46 5.76 8.83 2009 37 45.12 47.8 1.72 2010（1-6月） 15.96 34.32 9.7 2.15 2011 156.8 40.58 73.1 2.70 2012 173.13 124.28 87.99 3.38 2013 0 209.53 49.53 4.23 2014 0 160 30.19 5.30 天府新城写字楼供需情况及预测 年份 供应面积 （万平米） 年吸纳面积 （万平米） 累计吸纳面积 （万平米） 供需比 2009 92.6 6.71 38.71 2.39 2010 106.7 7.74 46.45 2.28 2011 116.8 8.88 55.33 2.11 2012 176.9 10.17 65.50 2.7 2013 134.74 11.65 77.15 1.75 2014 379 13.34 90.48 4.19 2015 15.26 105.74 注：此数据统计的年份为项目预计建成时间；吸纳量的预测是根据多元回归分析 上图可以看出，本地块要启动写字楼的开