2010年周口亿星·紫荆城二期营销的方案.ppt

1、拥有大量的、高消费能力的、固定的消费群体。 2、周边交通流畅，私车交通方便。 3、物业品质形象较高，与业态形象相合。 4、市政府所在地，对投资者和经营户有一定的积极影响。 5、临街面较长，长达200米，能形成“街”的气候。 6、是集合主题式与社区商业为一体的综合型商业街,具备规模大、业态全等特点。　 7、创造的就是一种大“社区商业中心”的模式，意味着它可以为周围众多社区业主所共享。 机会 营销费用： 住宅建筑面积30924.47㎡，商业建筑面积6902.91 ㎡， 住宅以2400元/㎡计，商业以4000元/㎡计，总销额为1.018亿， 营销费用以1.5%计算，费用为152万。 商业部分思路 □招商先行 □强力销售 □推广助力 如何定位？ 优　势 优势： 1、体量明显偏大。可销售面积达1.5万㎡ 按960户固定消费群体测算，对应每户营业面积达15.625㎡ ，体量明显偏大。 2、位置较偏，市场培育期较长，前期商业气氛冷清。 3、新行政区虽然有前景，但是商业氛围还为形成，商业价值还未兑现。 6、经营管理的矛盾。如此大的商业街可能需要一个比较好的经营管理商来管理，这是本案必须要考虑的。 劣 势　 劣势： 机会： 1、股票市场一直低迷，投资不动产成为首选； 2、市政府各职能部门相继迁往项目附近； 3、周边多个小区项目在建，大型新社区正在形成； 4、社区商业投资的稳健回报已得到市场的多方认可； 5、整个市场商业盘投放的量明显比往年要少，一定程度上缩小了客户的选择范围； 6、目前商业格局不成形，更有利于打造一种全新的商业模式。 威 胁 威胁： 1、政府发展方向的不稳定性。 2、周边不少大型住宅项目正在兴建，其中包括部分社区商业，可 能会分流附近部分客户。 □一般社区人口商业配比比例为1：0.8到1：1.2之间，本项目12万平米，约930户人家，每户3人计算，共约2790人。实际约3300平米即可满足社区配套及生活需求。 15000平米商业，是社区商业还是城市商业? □ 15000平米商业面积决定了紫荆城商业功能，不仅满足社区需求，是社区配套的一部分，更是城市商业的一部分，为新政务区提供前瞻性的商业配套。 1号楼商铺 2号楼商铺 商业平面图 单铺进深大、面宽小，展示性不足； 对于高档餐饮，几间单铺打通后格局方正，便于布置与进行功能分区。 业态规划 中型超市、高档餐饮连锁店 满足社区生活配套的银行营业厅、干洗店、美发店、宠物店、鲜花店等生活必须配套 南环路大门东侧 以高档连锁餐饮为主、金融服务机构为主 一层 以足疗馆、 SPA健身房、美容美发、休闲娱乐为主 二层 高档餐饮连锁、精品烟酒专营店 南环路大门西侧 业态规划 位置 商周帝王 大盘规模+自身配套的创造力 核心竞争力 会所 幼儿园 小学 室外温泉泳池 室内温泉泳池 羽毛球场 篮球场 高尔夫球练习场 另有20多万平米的商业配套等 配套 周口同济医院 周口人合医院 夏威夷生态园 夏威夷温泉俱乐部 规划中的新火车站 特殊资源配套 划域为疆 引领未来 宣传主题 高层均价2300元/㎡ 价格 山水规划 产品特色 普通多层、带电梯多层、花园洋房、小高层、高层 建筑形态 96—155平 主力户型 建筑面积194万平米 规模 现代风格山水社区 建筑风格 迎宾大道高速路口北50米（路西） 项目位置 地处商水县和周口市交界处，又在周商一体化的周商大道上 城市区域 通过对上述三个主要竞争对手的分析，我们对各楼盘的重点要素进行分析对比，制定紫荆城二期的销售价格，另外根据项目的成熟度做出适当的溢价。 区位条件包括：交通条件、外部环境、周边配套以及区域未来发展趋势等方面， 是消费者置业的首要考虑因素，因此将其权重设为30%； 产品条件包括：小区规模、户型、规划、施工条件等硬件方面， 是消费者置业的次要考虑因素，将其权重设为25%； 环境条件：小区景观规划、日照、采光等涉及舒适度的社区环境，其权重设为15%； 配套：包括外部配套和小区内部配套，幼儿园、商业、健身场所等，权重设为15%； 物业管理：物业管理服务内容以及物业管理公司资质等方面，权重设为10%； 开发商 ：品牌、信誉度、实力、开发经验权重设为5%。 价格的实现，是由很多因素决定的，我们在市场正常波动范围内，以同区同质产品为参照，具体执行环节我们将根据现实市场及环境做出及时调整。 加权后均价2400*98.35%=2360 5 10 14.25 14.7 25 29.4 5% 10% 15% 15% 25% 30% 区位 比重 98.35 100 100 95 98 100 98 2400 香榭 丽舍 加权值 品牌