2010年厦门禹洲·东方高尔夫的项目全案营销的报告.ppt

高端活动营销 ACTION 3 豪华邮轮名流PARTY 别开生面地在豪华邮轮上举行名流PARTY，树立项目尊贵的、顶级的形象。 定制化 小结：营销关键举措 定制化的现场展示 “多对一”定制化接待服务 尊贵感 预约看房 贴心不贴身的服务细节 圈层营销 成立专门的公关组，圈定私人银行会员、高球会员、奢侈品俱乐部会员、商会会员等 高端活动营销圈定客户 高端渠道低调传播 5 营销布局 2。价格定位 1。分期策略 3。推广总控图 分期策略 一期 二期 三期 先别墅，后高层，产品力逐步呈现、现场感动常在。 分3期开发，其中别墅分2期。 一期围墙、入口园林、主题卖场、样板房同步启动 二期中心园林景观呈现 三期公共部位装修到位 定价方法——市场比较法 通过与区域内主要在售楼盘的销售情况比较，定位销售价格。 竞争楼盘选择原则： 区域接近 产品结构相似 目标客户相似 别墅价格定位对比楼盘 东方高尔夫别墅 07.10开盘，独栋别墅均价33000元/㎡，销售率95%。 个性化坡地私密别墅。 星海湾百桥别墅 09.10开盘，独栋别墅均价30000元/㎡，销售率10%,独栋带泳池。 公寓价格对比楼盘 海晟维多利亚 09年11月开盘，9600元/㎡，销售率88%，部分可看海。 东方高尔夫公寓 二手毛坯价格8500元/㎡。 价格策略 独栋别墅比较价格 权数 东方高尔夫 星海湾 本案 区域因素 地段区位 5% 105 80 100 周边配套 4% 100 85 100 交通因素 6% 100 110 100 自然环境 12% 120 70 100 景观因素 16% 130 70 100 区域发展 4% 100 70 100 个别因素 项目规模 4% 115 120 100 地块因素 4% 110 80 100 建筑规划 9% 130 110 100 户型规划 8% 130 120 100 园林设计 6% 110 80 100 社区配套 5% 90 75 100 物业管理 2% 85 70 100 项目形象 5% 110 70 100 交易情况 5% 100 75 100 交易时间 5% 105 105 100 修正指数 1.1410 0.8635 1 交易均价（元/平米） 33000 30000 / 修正价格 28922 34742 / 可比权重 50% 50% / 市场比较价格（元/平方米） 31832 别墅比较价格 别墅价格建议 通过比较得出，本案独栋别墅价格为31832元/㎡，建议为32000元/㎡ 通过对各类别墅价格对比分析，得出各户型的价格差比例为： 独栋/双拼=1.2：1 双拼/联排=1.2：1 因此，预计本案类别墅价格如下： 双拼别墅=32000/1.2=26666元/㎡ 双拼别墅价格=27000/1.2=22500元/㎡ 受“国十条”影响，房地产市场将趋向平稳健康发展，本案别墅将在2010第四季度推出，价格趋于稳定。 因此建议： 独栋别墅价格为32000元/㎡ 。 双拼别墅价格为27000元/㎡ ， 联排别墅价格为22000元/㎡ 权数 东方高尔夫 海晟维多利亚 本案 区域因素 地段区位 5% 100 80 100 周边配套 4% 100 115 100 交通因素 6% 100 110 100 自然环境 12% 100 60 100 景观因素 16% 90 70 100 区域发展 4% 100 80 100 个别因素 项目规模 4% 105 120 100 地块因素 4% 100 80 100 建筑规划 9% 105 70 100 户型规划 8% 110 110 100 园林设计 6% 105 90 100 社区配套 5% 90 105 100 物业管理 2% 85 80 100 项目形象 5% 100 90 100 交易情况 5% 100 95 100 交易时间 5% 105 95 100 修正指数 0.9960 0.8615 1 交易均价（元/平米） 8500 10000 / 修正价格 8534 11608 / 可比权重 50% 50% / 市场比较价格（元/平米） 10071 公寓价格建议 公寓比较价格为10000元/平，建议装修标准3000元/平。 本案精装公寓价格为13000元/㎡。 一期（别墅） 2010.9-12 主销期 高尔夫邀请赛/奢侈品顶级夜宴 全案推广总控图 二期（别墅） 三期（高层） 2011.1-5 2011.5-10 马场骑游/邮轮名流PARTY 样板房品鉴/香港Disney游 活动营销 工程节点 别墅预