2010年上海奉贤区金汇镇工业园区地块可行性的策略的报告.ppt

11111 奉贤区金汇镇工业园区地块可行性策略报告 外墙外保温系统 楼板埋管系统 风格示意 【借鉴】 风格示意 【借鉴】 风格示意 【借鉴】 风格示意 【借鉴】 风格示意 【借鉴】 风格示意 【借鉴】 风格示意 【借鉴】 风格示意 【借鉴】 风格示意 【借鉴】 风格示意 【借鉴】 配套建筑风格示意 【借鉴】 配套建筑风格示意 【借鉴】 二、产品附加值建议 附加值—— 每户赠独立地下室（采光、下沉式、解决车位问题） 每户赠送电梯 户户露台设计 【借鉴】 电梯及露台 考虑设置露台，在增加项目附加值的同时也可增加建筑本身的景观作用。 考虑设置无机房电梯，提升项目整体品质及办公效率。 【借鉴】 价值体系 硬件因素 项目区位 软件指标 外部环境 户均资源 办公舒适性 户型设计 软性服务 较为成熟的商业配套× 外部综合环境一般× 与城区有快速交通联系√ 内部自然环境质量 土地资源指标 内部资源指标 坚实的产业基础√ 附加值体现 地下室设置 车位配比数量 个性景观的打造 局部亮点处理 景观细节处理 建筑形态 配套标准（节能、环保、科技的运用） 规划布局形式 户型面积 内部功能空间 本项目客户认可的价值体系 物业服务 配套服务 需要前期缜密规划 景观营造 【阅人】 功能布局、总体规划、产品设计、软性服务是成为高品质总部办公物业的必须条件，也是跳脱区域竞争、引领市场的唯一途径！ 【阅人】 破题 – 项目定位 7 R2 我们想要什么？ （针对目标的规范分析） 宏观目标：提升产业活力，实现经济持续增长，租金区域经济发展。 产业目标：在奉贤区产业规划的方向下，实现产业的升级和2.5产业经济的集聚。 经济目标：用最少的投资换取最大的利润收益，扩大品牌知名度。 战略目标：创造项目的最佳形象，增强项目的生命力，实现土地价值和区域价值的快速提升，成为业内标杆； S 我们有什么？ （针对现状的实证分析） 区位：地处上海南大门，金汇与市区的结合部。 区域：区域整体环境一般，认知度低，美誉度较低。 交通：地块周边交通通达性较好，省级道路、环线、铁路等较集中； 资源：周边现有成熟产业氛围 配套：周边聚集厂区、生活配套设施不足，且现有档次很低； 定位方向是什么？ 一、项目整体定位 1、定位分析 【破题】 2、地块总结： 上海经济基础实力雄厚，国际金融中心地位孵化总部经济诞生。 城区租金压力促使商务区外移。 上海产业结构境转型，大力发展“2.5产业”模式。 宏观环境 产业基础 奉贤及金汇工业园区规模庞大，雄厚的第二产业基础实力，后续面临产业升级，资源空间广阔。 区域环境 处于南上海桥头堡，紧邻奉贤未来中心城区。 便捷的交通环境。 放眼宏观经济前景及区域规划，打破地块现有不利因素的局限性，我们具备打造产业地产的基本条件。 【破题】 都市型工业基地 依托城市重点工业集中区，鼓励城区保留对环境干扰小、水气噪声等污染少、劳动密集型的企业，特别是一些传统轻工业和手工艺制作，接近就业和消费市场。 2.5产业基地 以企业总部办公为首要使用功能，其次为展示、研发、企业会所等，大胆摒弃生产、仓储、物流等功能 。 园区目前现状 本地块定位方向 通过对地块产品形态、功能、环境、配套的整体打造 3、定位推导： 【破题】 本项目基础 周边产业基础 产品规划优势 区位交通优势 区域前景优势 宏观产业调整机遇 整体经济发展机遇 成长型企业总部园区 4、项目整体定位 以成长型企业办公为首要使用功能，同时具备展示、研发、会所等配套功能的2.5产业基地。 【破题】 建议实行功能分区——根据功能以及建筑形态进行划分 二期产品建筑面积达到10万㎡以上，已经达到了一个中型企业总部产品的规模，考虑到本产品应当具备一定的现代品质感和企业个性，因此建议整体建筑布局方面，可以考虑分为3个左右的组团，不同组团的分区原则主要根据功能及产品定位的不同，以及建筑形态的区分。在核心组团即总部办公区内按照不同行业属性进行分组细分。 5、总体功能定位 按照功能分布分为：企业总部区、商务服务、商业配套区 【切脉】 6、功能细分 办公 研发 设计 核心 功能 延伸 功能 资源开发 成果展示 发布 生活 成果转化 代理 法律 咨询 学术交流 会所 交流 配套功能 商务服务 生活服务 企业总部区 实体功能区 实体功能区 实体功能区 商业 配套区 配套服务 【切脉】 7、功能示意 A.总部办公 个性化办公场所 彰显企业实力的平台 【破题】 B.科技研发 企业自身产品研发 高技术含量企业研发 【破题】 C.成果展示 企业产品成果展示平台 【破题】 D.企业会所 企业私人会所、总裁套房、商务套房、红酒吧、雪茄吧。 【破题】 “一体两翼” 产品体系 总体规划 建筑规划 景观规划 功能多样化 生态节能化 品质化 充分营造内部资源 强调空间的融合