2010年9月株洲黄河北路的项目整体营销的的策划的方案.ppt

Page 1 黄河北路项目整体营销策划方案 湘誉公司营销策划部 2010年9月 Page 2 品牌战略 竞争研究 客户研究 开发策略 客户界定 营销推广 综合定位 项目分析 第一部分 品牌篇 第二部分 研究篇 第三部分 策略篇 市场分析 Page 3 品牌战略 第一部分 品牌篇 Page 4 1、万科品牌发展研究 2、湘银品牌发展分析 3、湘银地产战略 品牌战略 Page 5 1、1989年－1994年：万科地产在项目开发模式、区位选择和开发时机上均缺乏主动性，处于萌芽阶段，无品牌效应。 万科品牌发展研究 2、万科地产99年的多点开发，完成地产规模的增长；01年形成了三个产品系列的雏形，步入地产品牌发展的成熟阶段。 3、2002年-2005年：万科开始尝试对低密度产品的探索和创新，并主动性地在坂雪岗区域形成主导性开发。 [量的积累-广泛知名度-成为领导者] ——大盘将成为建立区域地位的重要契机 从小做大、从知名者做到领导者 Page 6 启示 万科的发展历程告诉我们： 2、大盘将是品牌地产商走向领导者阶段的发展契机。 1、一个品牌地产商，在经历了初始阶段量的积累和成熟阶段广泛知名度的建立以后，将逐步走向主导性开发的领导者阶段。 湘银地产在经历了12年的地产开发积累后，逐渐走向了成熟。而今天，面对一个百万平米的黄河北项目，该如何给自己定位呢？ Page 7 湘银品牌发展分析 历经12年 品牌理解 湘银自1998年开发湘银小区以来，创造了株洲房地产开发史上诸多第一，赢得株洲人民的众多好评，成为了家喻户晓的知名品牌。在历经12年的品牌沉淀之后，将如何超越自己，重塑辉煌，更上一层楼呢？ 湘银小区 株洲第一个涉外小区 株洲第一个全国优秀物业管理示范小区 黄河北项目 ？ 品牌沉淀 Page 8 湘银房产在株洲的品牌战略步入成为领导者的发展阶段，黄河北路项目将成为其品牌发展的契机，助湘银巩固株洲大本营，更上一层楼。 十年前 十年后 市场领跑者 湘银小区 市场领导者 黄河北项目 领跑株洲居住小区典范 开创株洲居住新时代 湘银在经过量的积累和广泛知名度建立后，在推出百万平米大盘之际，占据天时地利人和，步入市场领导者的发展阶段，势必开创株洲居住新时代。 项目建成后，将成为市级、省级领导参观考察的标榜楼盘。 十年前, 湘银小区领跑株洲居住小区典范；十年后, 黄河北项目将再次完成对自身的超越和升级，湘银第2次带领株洲走进居住新时代。 Page 9 湘银将通过本项目在株洲的开发运作： ● 建立“区域运营者”身份 ● 担当“市场领导者”的角色 ● 形成区域性可识别的湘银品质标杆楼盘！ 湘银地产战略 Page 10 项目分析 竞争研究 第二部分 研究篇 客户研究 市场分析 1、楼市政策分析 Page 11 2、株洲市场分析 3、株洲楼市板块分析 市场分析 1 Page 12 抑制房地产价格过快的上涨速度 减少房价对社会稳定的政治影响 寻求房产调控与经济增长之间的平衡 寻求经济增长模式的转型 1 2 3 4 其中房价的调控是重中之重 本轮调控目的：政府意图通过本轮调控，让地产行业进入健康的发展模式，而不是摧毁地产行业。 楼市政策分析 Page 13 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 提高外地购房者入市门槛 严禁非房地产主业的国有企业参与商业性土地开发和房地产经营业务 稳定房价和住房保证工作实行工作责任制度和问责制度 销售项目一次性公开全部销售房源，并明码标价对外销售 首套自住房建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30％；第二套住房的家庭，比例不得低于50％，利率不得低于基准利率的1.1倍 增加房地产投资成本 控制投机、投资 控制投机、投资 减少央企参与 减少地王 落实调控责任 规范销售行为 新政影响 Page 14 根本性问题未大幅度涉及 市场供需矛盾仍然存在 有效调控方式还未使用 只控制投资过于片面、单一 心理预期大于实际作用 新闻媒体加速利空心理 短期调控作用明显 长期调控缺乏实际手法 短期影响 长期影响 下轮波动能量积累 调控影响 Page 15 目前，株洲住宅市场以120-144平米的户型为主。市场主力是住宅产品，适合投资的酒店公寓、商办性质小户型产品不多，显示购房主力为刚性和居住需求。 本次调控针对投资性购房，对于以刚性需求为主的株洲市场影响有限。 株洲房产市场影响 Page 16 对于本项目，虽然刚性需求不减，但由于投资客源、非株洲户籍购房、普通改善型购房受新政压制，还是对购房客源的来源产生一定影响。 影响后的空缺需待填补 增加刚性需求客源数量 新政对本项目影响 Page 17 株洲房地产市场发展 株洲07-09年楼市价格走势图 株洲市场