2010年8月丽水市富丽房产青田的项目市场定位及产品优化建议.ppt

项目前期基础调研工作 第六章：项目产品策划建议 目前住宅市场分析小结： 从供应量来看，青田主城区目前在售房源少而又少，主要以万基房产的欧郡和爱丽斯特两个项目为主，前者目前已进入尾盘阶段，后者仍在售，其余还有一些周边乡镇的项目，如绿洲花园等，未来的供应将主要集中在百川润城； 从销售价格来看，青田城中心地带目前无新房可售，这里的二手房价格非常高，地段较好的基本都在20000元/㎡以上，而瓯江南岸区域以及稍远区块房价则相对走低，价差非常明显，如爱丽斯特、润城所在的水南区块目前价格在10000-15000元/平米之间，而万基·欧郡、绿洲花园所在的油竹区块基本在6000元/平米左右； 从规划情况来看，城区几个主要楼盘的体量都比较大，基本都在10万方以上，但是城中心地带尚无此类大规模项目规划，现在的土地供应也只是满足一些小规模的项目； 从配套情况来看，除了中心城区，楼盘周边的配套规划普遍比较欠缺，百川润城周边也仅拥有医院等少量大型配套，其它商业配套则较少，因此，万基欧郡与百川润城在小区内部做了一些社区配套，如欧郡小区内设有全日制四班制幼儿园。 从产品层面来看，关注点主要还停留在建筑用材与智能化设备的运用方面，对于公共部位的产品细节描述仍有待提升，目前百川润城已经着手从这方面发力； 从户型来看，面积主要集中在130-140平米之间，但随着百川润城的推出，大户型将会占据市场的一定份额。户型设计方面目前仍没有大胆的创新，在市场上留有一定的空白。 湖口头地块四至及现状 景山地块四至及现状 项目界定——大环境优越的小规模开发项目 地块意义 地块开发期望值与现实的矛盾冲突 提出问题——实现期望结果必须要回答的核心问题 青田中高端置业者属于典型被引导型 富丽项目之于青田市场客群认知 典型专业人士访谈——县规划局房产科蒋科长 房产专业投资客——某女士 观念有所超越的年轻人——某公务员 金色海岸案例借鉴 东方润园成功KPI：顶级规划+顶级会所+顶级物管+智能化小区 东方润园案例借鉴 ?项目属性?地块基本特质 区域位置：景山项目位于青田中心区边缘，湖口头项目位于青田尾部，连接石溪乡至丽水 道路交通：景山项目有道路直接连接中心城区，不过道路较狭隘，湖口头项目隧道将直接连接青田城区 滨河景观：景山项目有山景及城市景观资源，湖口头项目有江景资源，都具有较为优良的天然景观资源； ?项目属性?市场竞争 区域竞争市场主力户型为130-150平方米，未来舒适性大户型供应量有所增长，主要集中在百川润城 青田周边区块部分大面积房源因总价过高，市场接受度较低，去化速度较为缓慢； 除去百川润城目前仍有待论证，青田购房客群对适中面积的3房的接受度还是相当高的。 竞争项目总体品质不高，产品品质空间值得期待。 区域项目产品雷同性较大，同质化竞争激烈； 跳出区域现状，走差异化产品竞争的路线是本项目产品定位的最佳出路。 富丽房产除了开发景山项目和湖口头地块外，最关键的还是后山地块大规模开发 富丽房产开发景山项目和湖口头项目有一定的利润空间，但由于项目规模都相对有限，因此从整体利润和品牌价值的创造来看，我们更愿意用优势的品牌基础去打造后山项目，创造更多的利润空间。 ?项目属性?分析结论 项目客户?目标客户策略 项目客户?目标客户策略 项目定位策略思考 放眼城市高度，重新定义区域价值 抛弃小环境因素，形象高举高打 深度挖掘昨日辉煌，走特色主义富丽品牌路线 富丽房产项目整体定位 一种简单纯粹的生活状态 一种社会阶层的概念 景山项目及湖口头项目分别定位 市场现状 第六章：项目产品策划建议 在区域总体战略已经确定的前提下，我们应该将项目的增值目标落实到具体的可操作层面主要解决：资源的价值挖掘与再造，增值设施的选择，功能与设施的分布 二、? 公共空间建议?豪华入户大堂、电梯间、精致地下候梯间等 三、? 景观风格建议?精致细腻尊贵的欧式园林风格 四、? 配套建议?架空层泛会所功能建议 五、?物管建议? 管家式物业管理服务 项目既定规划方案及立面效果 一、?立面优化建议?两种路径，择优考虑 ? 优化建议二?静谧而彰显尊贵的小区主入口形象 ? 优化建议三?设置面江观光电梯 ? 优化建议四?青田首席城市亲水平台 ? 优化建议五?设置小型游艇（船）码头 ? 优化建议六?景观隔墙等元素规避周边嘈杂环境 ? 优化建议七?外墙霓虹灯和顶部发光字 ? 优化建议八?景观先行，凸显项目高尚形象 一、?建筑立面建议?富有震撼力和标志性 二、?户型建议?适度超前的差异化定位 面积建议基本控制在140-170m2之间 主力户型定在160m2左右 房型统一为三房两厅两卫 顶楼设置楼王户型 户型设计参考平面 六、独一无二的智能化外墙霓虹灯，成就一道亮丽的风景 七、空中会馆——包括空中吧台及健身会馆和空中泳池