2010年8月11日西安供水集团南郊管网所的项目全程提报.ppt

整体规划将地块南北分割，北边设置为办公楼，南边设置为1栋30层板点式住宅，1栋18F板点住宅。 整体外立面风格充满现代感，且外立面保持时间较长，老化速度较慢。 　 唐沣国际 CLASS 尚品国际 橡树街区 均价 9000 8500 6800 7000 区域形象 0.95 0.92 1 0.95 品牌形象 0.95 0.94 1.02 0.96 地理位置 0.96 0.92 1 1 户型品质 1 1 1.02 1 自然环境 1.02 1.03 1.01 1.01 生活配套 1.02 0.94 1 0.96 规模 0.98 0.98 1 0.96 交通 0.95 0.95 0.99 0.96 合计 0.97875 0.96 1.005 0.855 工程形象 0.95 0.95 0.95 0.95 对比价 8368.3125 7752 6492.3 5685.75 权重 1800 2125 2040 1421.4375 参考均价 7386.4375 写字楼定价 定制地产在一般情况下要进行15%的销售单价的消减（具体由甲方与需求方商议），那么在我们既定的7386元上进行15%的优惠，则得到单价6278元/平米。 则我们写字楼最后销售均价为6278元/平米 而整体小区犹豫分割地块，小区的整体景观体系被拆分，基本成为两栋单体楼，因此整体价格需要重新比拟定价，小区构建体系在没有景观及配套维系的情况下将大大折扣。 　 枫林意树 八号府邸 兰亭坊 紫薇·公园时光 均价 7200 16000 11000 18000 区域形象 1 1 1 1 品牌形象 0.9 0.9 0.9 0.88 地理位置 0.85 0.9 0.92 0.9 户型品质 0.8 0.78 0.8 0.8 自然环境 0.78 0.75 0.76 0.7 生活配套 0.7 0.7 0.9 0.72 规模 0.6 0.8 0.9 0.9 交通 0.94 1 1 1 合计 0.82125 0.85375 0.8975 0.8625 工程形象 0.8 0.85 0.89 0.88 对比价 4730.4 11611 8786.525 13662 权重 65% 10% 15% 10% 参考均价 6920.03875 住宅部分定价 最终住宅部分确定均价为6920元/平米。 最终我们在分割后，从写字楼角度与住宅角度与原先7500元平米的住宅均价都略有下降，但是容积率整体有所提高，具体利润请参照经济测算。 [THE END] * * * * * * * * * [项目营销推广策略] 项目营销策略 项目推广策略 基于产品的定价 　 枫林意树 八号府邸 兰亭坊 紫薇·公园时光 均价 7200 16000 11000 18000 区域形象 1 1 1 1 品牌形象 0.9 0.9 0.9 0.88 地理位置 0.85 0.9 0.92 0.9 户型品质 1.1 0.88 0.95 0.92 自然环境 0.92 0.75 0.82 0.75 生活配套 1.05 0.7 0.95 0.72 规模 0.8 0.9 0.9 0.9 交通 0.94 1 1 1 合计 0.945 0.87875 0.93 0.88375 工程形象 0.8 0.85 0.89 0.88 对比价 0.756 0.7469375 0.8277 0.7777 权重 65% 10% 15% 10% 参考均价 约7500元/㎡ 全盘实现价格 在目前正常市场状态下，根据我们所推盘的策略合理并有效的拉升全盘价格，达到量价齐升，最终实现全盘均价7500元/平米，总销售额约2.1亿。 如果更好的掌握推盘策略，根据周边市场的量价机会，应用好本案产品制造热销产品，下边将进行详细的分析。 。 高 市场 增长率 高 明星 现金牛 婴儿 瘦狗 相对市场份额 波士顿矩阵 波士顿矩阵： 产品层级划分： 明星产品: 三居（包括四居） 明星+现金牛产品： 90-100平米大两居 现金牛产品:大部分小两居 问题产品：部分朝向较差的户型 [以推售策略为核心的营销执行动作] 项目首次推售策略及制定原则 假定性目前阶段推售策略制定原则： 小两居产品在上限市场基本无竞争，基本面市场的干扰也不大，产品稀缺度较高，拥有较为灵活的定价权，因此成为本次推售的突破点； 大两居产品在上限市场有竞争，而且面临基本面市场的强干扰，因此应作为首次推售的价格标杆； 三居产品虽然在上限市场有竞争、在基本面市场有干扰，但是量较少，也拥有较为自由的定价空间，定价应符合其价值和稀缺度，起到拔高整盘价格档次的作用，只需保证正常销售速度，无需爆发性表现。 推售策略： 首批推出小2居产品，以高定位，低价格，高需求迅速炒热市场。 配合推出部分紧凑型三房满足市场需求。 对大三房，大四房进行试水，作为明星产品