2010年7月南通市皇家花园的项目市场定位的报告.ppt

现有规划方案调整建议——商业办公用地建议 成功案例借鉴——上海周浦万达广场 现有规划方案调整建议——双会所概念建议 商业会所——对外经营会所 对外经营会所位置示意 商业会所在房屋销售期间，用作豪华销售展示中心，以提升项目整体对外形象 考虑到商业会所后期经营中转成商业，转化成中型高档餐饮、中高端SPA会所等专业会所，可由专业商家负责经营管理； 现有规划方案调整建议——双会所概念建议 运动会所——对内服务会所 对内服务会所位置示意 运动会所，建议设置在项目的地块核心景观区域，以运动主题提升项目的人性化配置概念 建议健身、棋牌、儿童活动室等基本会所服务功能外；设置室内外游泳池，突出会所的高档品质 现有规划方案调整建议——户型标准推荐 大面积户型层高做高 层高≥3.0 M 层高 走大，功能可设为健身、休闲等 6M2≥面积≥4M2净宽≥1.6M 栏高≥1.2M 阳台 平衡，走入式设计 6M2≥面积≥4M2 储藏室 走大，附带工作阳台 净宽≥1.5M12M2≥面积≥8M2 厨房 走大，三进式设计，使得干湿真正分区 10M2≥面积≥4M2 卫生间 平衡，与工作阳台连接 6M2≥面积≥4M2 保姆室 平衡 15M2≥面积≥10M2 次卧室 走大，有独立卫生间、储藏室、更衣室，有休闲阳台 开间≥3.6M25M2≥面积≥12M2 主卧室 走大，与客厅分离，出现酒吧等休闲空间，临窗设计 净宽≥2.4M 餐厅 豪华楼盘有走大趋势 开间≥3.9M 客厅 趋势 尺度面积范围 功能区 现有规划方案调整建议——主推户型推荐 A户型 3/2/1 115平米 2/2/1 90平米 高层实用紧凑户型，附加值提升增加竞争力 现有规划方案调整建议——主推户型推荐 A户型 3/2/1 120平米 厨房 北阳台 餐厅 客厅 南阳台 卧室 设备平台 卧室 卧室 卫生间 增加设备平台，完善主卧与次卧的房型功能 北向次卧较原户型向北延伸1.5M，以增加设备平台空间 更改后户型面积将增加5平米左右，同样符合市场需求 现有规划方案调整建议——主推户型推荐 B户型 3/2/2 137平米 2/2/1 85平米 3/2/2 124平米 设备阳台赠送，提升附加值 中套工作阳台设计，使用价值高 大进深景观阳台设计，提升户型品味 客卫干湿分离人性化设计 现有规划方案调整建议——主推户型推荐 C户型 南向景观卫生间设计，体现奢华品味 厨房餐厅一体化设计，充分考虑主人与佣人使用习惯对功能的需求 类一梯一户电梯设计，提升项目品质感 现有规划方案调整建议——辅推户型推荐 现有规划方案调整建议——辅推户型推荐 现有规划方案调整建议——辅推户型推荐 新材料新技术应用建议 隔音楼板 隔声垫与挤塑板相结合的隔音楼板体系，几乎达到完全隔音，保证住户不受干扰。 同层排水 同层内的排水管与支管均不穿过楼板，连接至主排水立管集中排放。建议采用瑞士吉博力公司的相关设备，该公司设备在欧洲使用广泛。 新材料隔墙 ALC板墙：用于浴室周围的隔墙——防火、抗渗、隔音、保温一体化的绿色环保材料。 双面双层轻钢龙骨石膏板隔墙，内置隔音棉以达到更好的隔音效果；墙板更薄，增加更多使用空间。 断热铝合金型材加LOW-E双层中空玻璃 在铝型材中间穿入隔热条，将铝型材断开形成断桥，有效阻止热量的传导，断桥比非断桥铝型材门窗降低40%-70%热量传导。采用中空玻璃，降低噪音、防止冷凝。 直引水系统 通过直饮水处理系统，可去除水体中全部的细菌、病毒、有机物、重金属等有毒有害物质，使产水水质达到直饮净水水质标准。 谢谢聆听交流时间 * * 项目通过高紧凑型房型设计，打造以二房的价格买三房功能作为主要理念，获得了市场关注。 户型A与户型B，面积89㎡，小三房结构，实用性较强，吸引了众多自住客与投资客。 市场环境研判——市场典型个案分析 中港城（一期） 市场印象：城北少有的贴近需求、面积紧凑、功能齐全的高品质项目 竞争优势：外在优势在于城闸大桥的通车以及新一轮过江大桥的规划拉近了项目与市中心的距离，内在优势在于项目从售楼处到样板房的高品质展现以及具备三房功能且面积紧凑的户型打造。 竞争弱点：项目外在的环境相对不足。 项目启示：针对城北区域目标购房群体普遍购买力不强但需求涵盖首次购房及改善型需求的特征，所打造的面积紧凑的三房产品成为市场亮点。 中港城项目点评 市场环境研判——市场典型个案分析 中港城样板房示意 目前售价：8700元/㎡ 后续供应量：二期约16万方，后续约60万方 一期最后2幢房型配比：三房60%、两房30% 项目定位理念：百万平米西班牙水岸国际社区 现阶段推广诉求点：规划（大学城） 该盘地处市政府附近，自09年规划为通师一附、一中学区房后，吸引众多投资客，去化情况较好，均价攀升至目