2010年7月上海企业总部的项目定位的报告.ppt

下层有窗上层没有 隔层后上下也均有通风窗 “现在的大堂中规中矩，能否可以设置挑空的大堂，能否可以像有些酒店一样中间有景观电梯” ——对于单层面积较大的单体，可以采用中庭设计，使用观光电梯，这样以来，1-2层的商铺也会比较好卖 “现在的空调制冷效果比较差”——空调制冷量要考虑1.5层的标准 “物业费太高，而且我们这种企业工作时间比较弹性，经常在中央空调正常开启时间段外工作，能够可以改成可自己通过开关控制空调”——使用VRV空调，物业费控制在10元/平米·天 “到便利店不方便”——协调好便利性与景观效果的关系 立面建议 由于针对客户多为创意型产业，因此立面风格建议现代，采用深色玻璃幕墙形式 2.单套面积建议 我们对上海4个热销的LOFT产品的客户购买面积进行了详细的分析， 最小面积54平米，最大面积1200平米。 单层面积宜1000平米，最大不超过1200平米 96.5%以上的购买在300平米以下，因此我们针对300平米以下的面积进行分析 购买面积集中在90-130平米之间，而绿地东海岸项目和世纪广场55和61两个面积段的产品也受到了一些小公司和投资客的追捧。 LOFT主力面积在80-130平米，同时配置少量的60平米左右的单位，多套乃至整层打通 3.大堂及电梯 配备9米的挑空大堂，大堂精装修，装修风格现代 电梯3-4部，电梯厅及电梯内部装修现代，电梯品牌中高档，承重1200KG 4.卫生间 公共卫生间，每层有男女各一个卫生间，卫生间精装修，装修风格高档 卫生间也应有空调和通风系统 5.空调 上面已经说过，空调采用VRV，制冷量应相当于1.5层的标准 设备平台要有足够的散热空间 八、主力产品及目标客户 1.项目主力产品——LOFT 1层层高5.4米，2层3.6米，3-6层5.5米，单层面积在1000-1200平米，可多套乃至整层打通 1、2层30%面积挑空，大堂精装修 公共卫生间，单套主力面积在60平米及80-130平米，公共卫生间配置，可多套乃至整层打通 得房率应达到70% 空调采用VRV，考虑到隔层后空调的制冷量，空调通风口不仅设在户内，还应设在包括卫生间在内的公共部位 电梯配置3-4部，电梯承重1150-1200KG，货梯轿箱要大 总部 单栋主力面积在1800-2000平米，做2-3栋3000-4000平米的独栋， 层高最好4层，不宜超过5层， 多数楼栋能够有单独的门牌号， 每栋楼拥有独立的可做私家花园的空间，附送阳光地下室，局部做下沉式庭院， 每户配备1-2个电梯，可直通地下室。要有较为气派的大堂，1、2层局部挑空，形成挑高9米面积在200平米以上的大堂。标准层层高3.9米，顶层做到5.5米甚至6米， 立面则采用石材和玻璃幕墙相配合 独栋应有沿街展示面，1楼具备展厅功能，沿街面能够采用透明材质 2.目标客户 LOFT产品 行业：服装、建筑设计、IT、广告、媒体等创意型企业 区域：临空、虹桥、桃浦、嘉定及青浦 总部产品 行业：贸易、物流、高科技 区域：临空、虹桥、桃浦及江浙 重点针对虹桥CBD内使用面积在2000-4000平米的企业以及漕河泾、普陀中发总部基地内的企业 九、强排方案 方案一 方案二 十、售楼处样板房范围 目前市面上的办公楼样板段普遍效果不好，有点连最起码的道路指示系统都没有交代清楚。 我们应当同样重视这个样板段 展示内容：一栋总部楼，含室外庭院、地下室功能布置、1-2层精装修工程及标准层的简装工程 2套LOFT，含大堂、电梯厅、及3层公共部位（含卫生间）装修等交付标准及80平米和150平米两套精装修样板房 1个通道，从总部楼到LOFT楼栋的一段道路及道路边绿化景观系统 样板展示区选址 售楼处及总部楼样板展示 LOFT样板楼 十、重要部品部件 　 总部楼 LOFT 结构及初装修 结构形式 框架，尽量减少柱对整体空间的影响 框架，尽量减少柱对整体空间的影响 层数\层高 共五层，一层4.8米，二层4.2米，一二层70%面积挑空，3-5层3.8米 共六层，一层5.4米，二层3.6米，一二层30%面积挑空，3-6层5.5米 基础形式 桩