2010年6月中房安阳卫东商业中心的项目定位的的策划的报告.ppt

裙楼商业定位方向二：购物中心 主题定位：一个集综合百货、超级市场、大型餐饮、娱乐、休闲广场等为一体的立体式街区。 功能定位：中高端集休闲、餐饮、娱乐、购物、旅游观光、商务为一体的“体验式立体商业街区”——大型橱窗式纯商业广场。 面积要求：30000㎡以上 区域型 一站式商业购物中心 新建部分 （主题餐饮区） 裙楼部分 塔楼商业定位方向延伸 ※根据安阳地区目前的经济环境，我们建议当裙楼定位为专业市场时，塔楼才适合开发商住型物业。 项目原建筑规划为写字楼以及宾馆，但就现阶段来讲，全国一二线城市的写字楼空置现象仍比较严重（详见下页案例分析）。而安阳本地的商用物业需求量不大，开发商用物业销售难度较大，容易发生产品积压，因此建议塔楼的开发类型以商用偏住宅型物业，开发风险较小。 定位原因： 专业市场带动整个商圈的发展，带动商用物业需求上升； 专业市场经营者本身会对商住型物业有着巨大的需求，从而促进商住型物业的发展。 塔楼定位延伸一：商住型物业 案例借鉴 广州写字楼需求市场情况 2006-2010 广州甲级写字楼空置率走势图 2008和2009年的新增供应仅25万平方米， 但空置率仍逐步上升。自2009年1季度开始至2010年，本土经济渐见回暖，空置率才出现稍微下降的趋势。但总体空置率仍处于历年的高位。 城市CBD中央商务公寓 符合集团在当地的经营发展战略，从单纯的住宅开发向复合房地产开发延展。 符合城市商业综合建筑体发展的基本规律。 对项目整体品质有提升作用，保证项目总体价值和高回报。 符合目前市场中投资者的投资心理和多重投资的目的。 基于专业市场的塔楼定位延伸 形象定位 定位理由 商住物业客户定位： 两大类目标客群 投资型：本市工作的政府中高级公务员，事业单位管理者，外地高级管理人员，希望首期投资额较少，回报率较高的客户。 自用型：主要是为裙楼的专业市场提供商务办公场所，其次是市内的中小型公司、自由职业者，主要目的是接待客户或设立办事机构。 基于专业市场的塔楼定位延伸 塔楼定位建议 有市场需求 高端定位理由 市场竞争压力小 产品升级空间大 价格承受能力强 土地价值最大化 地块条件具备 具备实施条件 最优，风险最小 城市精英梦想之家 功能定位：高端住宅 基于区域商业购物中心的塔楼定位延伸 四类目标客群 矿产、钢铁、建材等 私营企业高层 政府中高级公务员 事业单位中高级管理者 银行、电信、电力等大型垄断企业中高层 新兴产业、流通业、服务业中的高收入阶层 高端住宅目标客户定位 基于区域商业购物中心的塔楼定位延伸 建筑产品规划建议 逐鹿安阳 推陈出新 做出特色 才能逐鹿天下。 建筑理念 关键词：低碳●智能●高品质 低碳建筑是时下最为流行的建筑概念，也是未来建筑发展的趋势，可以作为项目的一个重要卖点。 智能化系统除了实现节能和智能管理的功能，更能形成一个新的增值点。 无论是花园式的转换层、创新的外立面，还是与安阳历史文化相结合的广场，都体现出高品质的建筑理念，提升项目的价值。 外立面风格 本项目的外立面风格一定要是创新的和时尚的，成为当地夺人眼球的时尚建筑，为裙楼的商业营造良好的氛围 外立面风格 本项目的外立面风格一定要是创新的和时尚的，成为当地夺人眼球的时尚建筑，为裙楼的商业营造良好的氛围 外立面风格 本项目的外立面风格一定要是创新的和时尚的，成为当地夺人眼球的时尚建筑，为裙楼的商业营造良好的氛围 外立面风格 由于本项目位于十字路口，可以在裙楼外部设置LED显示屏和高档户外广告牌，营造浓厚的商业氛围 安置高档的户外广告牌有灯光或者荧光效果 LED显示屏 商业 广场 本项目的广场绝不应该等同于停车场，它首先应该是一个城市文化和企业文化的体验广场 目前本项目的广场功能仅仅是用来停车，不仅影响了项目的高品质感，还浪费了商业广场对项目商业氛围营造的重要作用。 广州上下九广场 西来古岸与马踏飞燕 商业 广场 项目广场绝不应该等同于停车场，它首先应该是城市文化和企业文化的体验广场 武汉广场的星座雕塑 与世博吉祥物 项目广场的设置要和安阳市悠久的历史文化结合起来。 广场上的雕塑、小品等造型风格可以从殷商文化甲骨文、三国文化、红旗渠精神中提取元素。例如： 利用甲骨文文字设计广场地砖的纹路 从三国文化中选取历史人物制作雕塑 从殷商文化中提取元素设置广场的桌椅 广场整体风格展示安阳红旗渠的奋斗精神 商业 广场 本项目的广场可以通过举办各种商业或文化活动，营造商业氛围，带来人流，吸引周边消费人群 地点： 广州上下九广场 活动： 安踏·斯科拉中国行 广州站 商业 广场 广场可以通过举办各种商业或文化活动，营造商业氛围，吸引周边消费