2010年6月怀化市辰溪心家泊花园的项目商业营销思路的报告.ppt

商业氛围的营造 心家泊商业应该遵循“商业服从整个社区的原则”，首先要考虑的就是如何更好地提升整个社区的综合价值及居民生活品质。商业的营造，应与心家泊花园住宅的高品质社区文化、特色相吻合。在选择相对应业态的商家时，应重点考察其品牌效应、综合实力，要能带动及提升整个项目的综合价值，或能为小区业主提供高效、便捷的服务为考核准入条件。 商家进驻要求和原则（可以销售同步进行） 1、知名商户或连锁商户 知名品牌商户的进驻能有效提升品位、吸引消费人流和提供稳定的租金收入，知名品牌商户进驻，知名度越高，达成未开先红。 知名商户的进驻，一方面对消费的核心——消费者形成吸引力，另一方面，知名商户的形象也能使项目的形象更加深化。 2、个性鲜明有特色商户 商户结构的组成对全体商户都是相辅相成的，不同的商户会带来不同消费群，某些商户个性鲜明、形象突出，容易给消费者留下深刻印象，丰富了项目整体的经营特色。 3、能吸引人流量的商户 有一些商户不一定付得起很高的租金，却能吸引大规模的人流量，带动购物消费增长，必须对这些商户要实施重点引进，他们所带动的庞大人流将对整个商业街吸引人流量有重大贡献。 4、同业差异、异业互补 同业差异就是市场不能盲目招同一层次同一品类的店进入，如果引进商户过于重叠，在经营上将造成竞争的激烈，也有损项目整体的经营特色。譬如餐饮业态的招商，就不要同时招来两家基本上都是经营同类产品的商家；核心店同质化无差异更是不能想象的。异业互补的目的就是要满足顾客消费的选择权，并能让顾客身心体验变化，提高其消费兴趣与欲望。譬如餐饮同茶楼因为经营特色有异，可以互补。 ?5、前期只招名牌、品牌、优质、特色商家进场 在前期实际的招商过程中，坚持招名牌的商家，拒绝小档次，无品牌的小商户进场。等到招商后期开业前期才开始放开。? 6、招大租户进场 保证大商家经营的面积和有足够的展示空间，避免小商家首先选铺破坏整体经营格局，只有在大租户选定场地以后才允许小商家签约进驻。 商业氛围的营造 商业氛围的营造是一个长期的工作，需要开发商在多方面，如前期的培育、对品牌商家的扶持等等方面有较大的投入，而在现阶段不能产生收益，但从整个社区的综合价值提升的角度来看，这么做是非常有必要的； 待项目招商至一定体量后，由开发商整合各商家资源，形成一个统一的对外形象，进行宣传推广，帮助商家打开经营的局面。 定期地举办一些商家与业主的互动活动，组成商家联盟，对业主消费进行优惠政策，达至业主与商家双赢的局面，而且也是与商家/业主拉近距离，可以从一个侧面体现心家泊花园的贴心服务，营造活泼、亲切的商业氛围。 目 录 一、心家泊花园商业概述 二、商业的整体定位 三、整体商业业态的分布 四、社区商业特色氛围的营造 五、社区商业物业管理 六、社区商业的营销模式 商业的物业管理 统 一 管 理 · 分 散 经 营 统一管理： 包含统一招商管理、统一物业管理等管理理念，在统一管理的基础上，再做到整合推广，帮助商家打开经营的局面。 分散经营： 由于统一招商在商铺开业之前基本可以完成，物业统一由物业管理公司负责管理。本项目因为涉及到不同的经营者，其经营必然采取分散经营。 目 录 一、心家泊花园商业概述 二、商业的整体定位 三、整体商业业态的分布 四、社区商业特色氛围的营造 五、社区商业物业管理 六、社区商业的营销模式 七、社区商业的营销模式 1 、总体策略 2 、主要推广策略 3、主要招商策略 总体策略 心家泊花园的社区商业作为一条内外结合商业街，将主要为社区内的住户服务，建成运营之后，将对项目的品质及形象带来积极的影响，也能为业主带来便捷的生活。由于辰溪县建设的步伐和经济的发展，大量开发商都兴建、规划了大量的商铺，导致目前商家及投资者对商业物业的投资热情较为冷淡。因此本项目现阶段有三项选择，需请开发商做出决定,三种选择操作方式各有不同： 1、顺势而为：现阶段商业不做推广，待小区业主入住后，商业自然成熟，此周期较长，价值提升较慢。 2、全力培育商业氛围：现阶段即采用开发商补贴的形式，营造商业氛围，通过免租、自营、联营等手段，培育核心商家，打造特色商业街，以实现商业的尽快成熟，此举会给开发商带来一些资金压力，但能给项目整体带来价值提升。 3、结合以上2种方式：现阶段商业只招部分家装建材类商户，在09年下半年着手，培育2—3家核心店（咖啡、茶艺、足浴），希望以此吸引周边住户及辰溪地区消费前来消费，并带动其他商家前来入住经营，打造一条休闲特色商业街。 主要招商策略 总体思路： 以优惠的免租期及开发商提供强势的整合推广吸引品牌商家的入住 （建议免租至半年—一年半）； 以品牌商家或大商家的入住增强巩固小商家的入