2010年6月28日成都顶峰·水岸汇景商品房买卖合同及定购书法律释义.ppt

* 第十条 交付条件 【释义】 本条是关于交房条件的约定，包括交房期限和所交付房屋应当具备的其他条件。其中第（二）款第1、2项及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是默认的出卖人在交房时应当提交的文件。其他各项可以由双方自行约定。 案例：雷健与被成都中鹏房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷案（交付条件） * 第十一条 市政基础设施和其他设施的承诺 【释义】 本条是关于与商品房正常使用相关的各项设施条件的约定。基于公用垄断企业的强有力优势地位，无论是开发商还是购房人都处于相对弱势。根据不同的基础设施、公共配套建筑，设定合理期间履行合同对于买卖双方均有益处。关于房屋基础设施、公共配套建筑的交付使用条件，现行法律是有其强制性规定的，并不以当事人双方的约定为必要。例如：“按照国家工程建筑消防技术标准进行消防设计的建筑工程施工时，必须经公安机关进行消防验收；未经验收或验收不合格的，不得投入使用。” 案例：小区附属设施交付延迟 开发商被判违约 * 第十二条 逾期交房责任 【释义】 本条是关于出卖人逾期交房责任的约定，与本合同第十条所涉及的买受人逾期付款责任形成对应关系。 按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条，在出卖人逾期交房的情况下，买受人的合同解除权也是有相应期限的。从约定的角度分析本条款，本条款的各项设置应与第十条的约定相对等。如：开发商逾期交付房屋的违约金比例与购房人逾期支付购房款的违约金比例相同，构成根本违约期间相同等。 但无合同约定而完全按法律规定处理时是否对等？请看下面2点分析： * 第十二条 逾期交房责任 1、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定：如双方没有约定或者约定不明，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。这个标准相对于购房人逾期付款责任，标准是不同的。司法解释显然更侧重保护购房人的权益，因为从实际意义上分析：同地段同类房屋租金标准往往比全部购房款的同期银行贷款利率要高的多，比逾期金额的同期银行贷款利率还要高的更多。 2、如果因开发商逾期交付房屋导致购房人解除《商品房买卖合同》的，开发商除需要承担本条款约定的违约责任外，还需要承担购房人支付购房款后约定交房期间之前的利息损失，该损失可按照同期银行利息标准执行。而购房者逾期付款，却只支付违约金。 案例：周元福、阎生诉上海润杰置业有限公司房屋买卖纠纷案（延期交房） * 第十三条 面积差异处理 【释义】 本条是关于因所交易商品房的预测面积和实测面积存在误差而对实际结算价款应做补、退或其他处理方式所做的约定。需要注意的是，是按套内建筑面积计算还是按建筑面积计算应与本合同第三条双方的约定一致。 对于经济适用房，由于在本合同第三条对套内建筑面积和建筑面积都进行了填写，如果发生面积差异纠纷，应当以“就低不就高”的原则选择总价款较低的那种面积计算方式填写。同时需注意，在本合同第三条约定按建筑面积计价时，依据本条关于按建筑面积计价的面积差异纠纷处理方式，应当同时分别计算出建筑面积的实测/预测误差比绝对值和套内建筑面积的实测/预测误差比绝对值，如果二者均在3%内，那按实测建筑面积结算价款；如果二者中有一项超出了3%，那买受人有权选择退房或继续履行。 1、法律不完善之处： 建设部《商品房销售管理办法》第20条规定，当事人应在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式，未作约定的，按以下原则处理……。“房屋的产权面积”系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。本规定没有明确界定公摊面积的变化在多大幅度内是买卖双方所能接受的，对下面第2点的情况无法处理，还会遇到下面第3点的不利问题。 * 第十三条 面积差异处理 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条面积误差处理方式的规定中，采用了“交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符”的表述，较《商品房销售管理办法》第二十条有进步，但是仍然对面积误差的规定处理有漏洞，具体例举见下面第2、3点。《解释》对当事人选择按建筑面积处理误差时，对因公摊面积增加导致套内建筑面积缩小时如何处理没有做出规定。 其他法律法规对公摊面积的变化在多大幅度内视为正常也缺乏可操作性的规定，因而导致不同的理解，反映在司法实践中就是出现不同的裁判。 两部法律的此条规定都不具强制性，合同双方可以自由更改或做其它约定。 房价下跌，误差时超出3%时购房可选择退房。但房价上涨，也退房？ * 第十三条 面积差异处理 2、