2010年4月29日泰州星威园的项目规划分析及价值提升建议.ppt

P121-* 两 大 出 发 点 1、项目规划整体效益最大化 2、项目产品价值提升 3、项目快速销售与利润最大化 4、项目附加值的最大化 5、项目品牌资源积累 6、企业品牌形象塑造 1、投资开发风险的有效规避 2、项目开发商周期的有效控制 3、项目竞争优势 4、产品设计优势 5、资金快速回笼 6、城北控制 利润最大化 风险最小化 P121-* 整体布局分析与建议 P121-* 布局分析：基于贵司提供的规划方案，我司提出了以下几点原则建议以供贵司参考 1、考虑项目整体经济效益 2、地块的地形特点 3、不同物业类型之间的关系（各类住宅、配套设施对位置和环境的要求） 4、节约建安成本 5、利于营造组团卖点 6、利于分期分区开发 7、利于提升地块价值 P121-* 景观建议：由于地块周边无环境优势，故项目在景观设计上需下足功夫，确保项目高端品质的打造。 1、设置1-2条主景观带，1条为干地主景观带，一条为水体主景观带（万物之源的水，是我们心底最敏感的情愫）； 2、景观应深入小区每个角落，多增加环境小品，让客户的感受与自然更亲近； 3、景观绿化要立体，以不同的配置，不同的密度体现丰富多彩的层次感； 4、小区外围道路绿化带应充分保护业主生活私密性； P121-* 规划控制建议 P121-* 开发计划及周期建议：根据贵司提供的资料，根据市场做出如下开发建议、 开发周期：预计12-16个月 1、A区部分作为第一批物业首先入市，可通过打造位置较好的联排别墅确立星威园的品牌形象，拉高项目档次； 2、B区部分作为第二批开发，由于第二批体量较第一批偏多，园林景观的打造尤为重要，建议增加景观广场和绿化面积，进一步提升项目居住品质； 3、C区部分开发有两种方案，一是随着第一批、第二批开发过程中作产品线补充，增加星威园销售卖点；第二种是单独作为第三批开发； 4、各批次开发时间存在一定的交叉，下一批次开发的具体时间很大程度上取决于上一批次的销售情况； A区 第一批 B区 第二批 C区 C区 P121-* 产品设计分析与建议 P121-* 1、需要与竞争项目做到产品差异化，增加产品附加值，抢占市场空白点； 2、项目主流客户视野较广，接受新事物能力强，产品创新迎合其需求； 产品设计的指导原则：借鉴国内先进产品设计，提供符合客户购房需求的创新高品质产品 产品创新必要性 1、符合当地市场居住习惯，改善室内空间设计； 2、充分运用创新元素，增加产品功能，提高产品舒适度； 3、赠送大面积露台，半地下室、花园等，促进成交，提升竞争力； 产品创新的原则 P121-* 联排别墅设计建议：本案价值标杆，通过产品创新，加大赠送面积，提高产品附加值，提升竞争力 本案联排别墅分析：户型设计较普通，产品差异化不明显 1、面积区间较为集中，差别不大； 2、户型设计单一，难以迎合本项目主流客户的需求； 3、联排别墅开间较小，难以分隔； 4、一层挑高不够，不足以彰显尊贵感； 5、南北庭园面积较小， 1、面积区间调整为； 2、户型设计调整至少三套以上（例如：）； 3、增大联排开间，提高一层挑高高度； 4、增加南入户花园面积，以及顶层露台面积； 5、增加中庭设计，提升户型采光性和通透性； 6、注重建筑与自然景观的融合； P121-* 联排创新示意：通过外围景观释放室内空间，实现内外景融合，营造舒适的原生态居住环境 联排创新点：大面积私家庭院，坡地花园，增加内庭院和多功能房以及入户水景。 入户水景花园 P121-* 叠加创新示意：户型功能结构布局达到别墅级的居住享受，通过控制面积提升性价比；完善功能，增加居住舒适度。 叠加创新点：首层私家庭院，顶层宽景屋顶花园，首层局部半地下室，高贵典雅的挑高客厅，琳琅满目的步入式衣帽间。 P121-* 多层创新示意：规划中的多层产品，建议改成退台式花园洋房，洋房产品跟联排、叠加等高端物业形成呼应，整体抬升项目品质，营造高端居住社区概念； 多层洋房创新点：首层前后花园，顶层复式独享的屋顶花园，首层多功能半地下室，首层和顶层的挑高客厅，提升舒适度的花园洋房 P121-* 第四部分 项目价值提升策略 品牌价值体系建立 产品力提升策略 推售策略 丰富的营销手段组合策略 P121-* 通过项目价值提升策略，我司预估在市场正常的情况，项目价格预计能提升10%左右，以保证项目利润最大化。 P121-* 品牌价值体系建立 P121-* 远见卓识，不走寻常路 实力 资源占有，做泰州高端物业打造专家 背景 春兰集团的发展 内涵 春兰电器品牌分析 春兰地产品牌利益点 独树一帜的地产品牌 身份决定使命 【春兰地产的品牌利益点】 P121-* 责任，创新 春兰集团在泰州乃至全国基本形成的品牌形象 打造高品质的产品模式 星威园项目品牌核心 使命决定态度 为城市中产阶级提供更多价值的居住