2010年4月22日苏州枫桥丽舍营销的的策划提案.ppt

门头更换，做成灯箱或增加射灯 换成项目案名 售楼处包装 形象墙更换 沙盘模型 VCR播放 标板区 洽谈区 增设迎宾台 控台 看房通道 入口 1、主形象表现力若 建议：更换效果图，突出CBD核心区位优势，可考虑更换为区为图； 2、控台位置处在角落，位置较背 建议：门口设迎宾台，缩短接待客户距离，置业顾问轮流值班； 3、洽谈区较拥挤 建议：洽谈区设置沙发，提升档次和客户舒适度，通道内可考虑设置遮阳伞，增加接待能力； 4、增加影音区域，在洽谈区设置影音系统，不仅可以作为售楼处背景音乐播放出，更加可以制作动画项目介绍，维系项目高品质形象，吸引路过客户。 项目销售计划 六个月完成销售90%！ 持销期 5月 7月 形象树立 8月 6月 9月 强销期 10月 清盘 强销期期 持销期 销售30套 完成6% 销售100套 累计完成27% 销售60套 累计完成40% 销售60套 累计完成52% 销售120套 累计完成77% 销售60套 累计完成90% 枫桥丽舍销售计划与价格预案 销售阶段 客户积累期 第一次开盘强销 持销期 第二次开盘强销并清盘 合计　 月份 5 6 7 8 9 10 6个月 销售方式 公开发售 集中开盘 公开发售 公开发售 集中开盘 公开发售 　 销售速率 （销售套数） 30 100 60 60 120 50 430 销售率 　6% 27% 40% 52% 77% 90% 90% 累计销售均价 13000 13500 15000 15000 16000 16500 15000 项目销售计划 价格低开高走，全盘均价1.5万元/平方米 430套 最高成交率 55% 最低成交率 20% 820组 2150组 平均成交率 35% 1230组 访客量推算 5月 9月 边销售边蓄水 维护老客户 开盘强销期 持销期 招募人员外场行销 （派单等） 平均每天带看3组，累计带看550组左右 外场 售楼处 推售 任务 开盘引爆热销 老客户 老客户短信告知 中原客户资源10000组*1%老客户邀约，来访100组 7月 现场包装震撼 销售 销售目标430组 10月 8月 6月 清盘期 形象维护期 开盘强销期 人为制造热点 现场来人日均10组，6个月总共来人1800左右 项目 单价 数量 金额（万元） 折页 5元/本 10000 5 户型单页 0.25元/张 40000 1 海报 0.6元/份 50000 3 （直邮） 1.5元/份 30000 4.5 展板 500元/块 6 0.3 基地围墙 -- -- 3.7 模型修改 -- -- 0.5 条幅 10元/平方米 4000 4 小礼品 10元/个 1000 1 道旗 20-30元/根/天 30根 15 大牌 2 40 公交车体 3000/辆/月 5 9 合计 约87元 前期形象包装费 地盘形象包装的包装费用大约在70万-90万之间 各阶段广告推广策略及媒体组合 媒体选择 广告推广策略 阶段 形象维护期 开盘强销期 成熟期（持续期） 衰退期（尾盘期） 主要任务 建立市场印象 强势推广、项目销售活动、 项目品牌推广延伸 塑造项目整体气势 针对剩余产品特点，进行特质营销 广告重点 发布项目信息、形象信息,积蓄客户，检验市场的反应，检验价格定位，确认推广物业的卖点，寻求以最佳方式表现产品的特质。 此阶段采用拉式策略，运用广告媒体的立体轰炸，唤起目标客户的注意及购买欲望，聚集大量客户。 异地展销会、客户联谊会 分析前期广告卖点的把握，择优再行强打 公共传播 通过户外广告、公交车体广告、地盘包装、网站、报广 报纸广告（新闻报道和报纸广告同时展开）、DM直邮、网络广告投放、 短信群发 报纸广告适量、DM直邮、户外广告调整、短信群发 少量报纸广告 重点投放媒体 地盘包装/ 户外广告 报纸（苏州有扬子晚报\城市商报\苏州日报\生活向导报及姑苏晚报）、电视、广播为辅 户外广告、报纸 实惠促销广告，升值广告 印刷媒体 楼书/海报 宣传单张，针对异地客户的生活指南，商业单张、车位单张 印刷品广泛传播/设计制作赠与已购客户的贺卡、慰问信，进行活动营销、口碑传播 宣传单页、针对商业、车位促销 户外媒体 大牌、工地形象、 道旗、车体 道旗、车体 户外媒体视广告主题修正及时更改，道旗、车体 道旗、车体 平面诉求重点 项目卖点的全面推广（繁华、交通便利、低总价、高档服务、升值空间、环境优美等） CBD核心，创造价值 项目形象 优惠 销售业务配合 电话call客 在平面媒体并配合促销活动之下，人员销售全面展开（现场促销、客户回访、电话追踪等） 开展业主联谊音乐会等具有文化韵味的营销活动 现场促销 各阶段广告策略及媒体组合 报纸/夹报 网站 道旗 车体 户外 短信 重点 扬子晚报 城市商报 苏州搜房网 365house 何山路 长江路