2010年1月27日上海复地金光北的项目定位补充建议.ppt

类型　 方案1 叠拼+混搭大平层 容积率1.284 方案2 叠拼+双拼+联排 容积率0.971 方案3 大平层 容积率1.277 优势 规划了大平层和叠拼两种2物业，而中环沿线叠拼同样极为稀缺 未牺牲容积率和可售面积 总销金额较高 将户型面积适当控制在200-250㎡，1000万元/套以下 叠拼、大平层可混搭在每一栋楼中，混搭、多元、共融为流行设计 规划叠加、联排和双拼三种物业，而联排、双拼别墅在中环沿线极为稀缺 建筑覆盖率降低，有利于营造好的景观 双拼、联排销售单价高，整体形象好 大平层受市场欢迎 普陀区及片区4房稀缺 未牺牲容积率和可售面积 总销金额较高 绿城留庄、九树、新华路一号等大平层案例大获成功 劣势 产品定位、客户定位游离在大平层和叠拼中，对于后期营销圈层造成一定障碍 容积率牺牲较多 楼面地价高达24000元/㎡ 整体规模较小，无法形成气势 整体净利润、IRR较低 纵观上海、杭州、北京等地大平层案例，基本上拥有不可复制的地段优势（新华路一号、九树），包括人文底蕴和自然生态资源。最不济也要在大型社区社区内营造卓越环境（星河湾） 如果主力户型定位为350㎡以上，则单套总销金额基本达到1300万元以上，区域环境在短期内能否支撑如此总价产品，存在风险 3种产品定位优劣势比较 8、上海区域公司产品定位建议 ? 三种方案中，方案2牺牲容积率和可售面积，因容积率仅为0.97，导致其楼面地价高达24000元/㎡，总销金额、总毛利润和IRR均过低。我们认为，首先降容不可取。 ? 方案C对于区域市场和客户接纳度极为乐观，但忽视了两点：纯粹高端大平层产品对于人文、自然景观的极度倚重；在区域环境未得到有效、根本性改善的背景下，总价1300万元以上的产品，目标客户的接纳度。我们认为，纯粹的高端大平层，有一定的风险性。 ? 方案C在大平层为主的前提下，混搭约占面积40%的叠拼，可提高项目整体形象，同时，叠拼毕竟为类别墅产品，其售价较大平层更易拉升。同时，我们建议进一步将混搭做到极致，经过与设计改善沟通，叠加、大平层混搭在每一栋楼中的设计方案具有可实施性，我们还认为，对于总价的适度控制亦非常重要，建议将主力户型设置为200-250㎡。 第一个思路：优先满足容积率，保证可售面积最大化，以达到总销金额最高 第二个思路：在供不应求的市场背景之下，谨慎、理性地评判在1-1.5年内项目销售周期内，区域较差的环境可以提升、改观的程度，以此衡量目标客户对于物业类型、产品总价的接纳度 核心结论：基于保证可售面积最多、总销金额较高、IRR较高，以及谨慎、理性评判区域环境提升程度，控制风险等，建议优先选择方案1即“叠加+混搭大平层”，并对整体规划形态和户型配比进行优化。 方案选择 E-mail:forte@ Thank you The end. * * * * 无论从外立面材料和效果来看，仁恒河滨花园都要远远好于天山河畔花园。 * 从装修方面来看，仁恒也有较大优势： 装修材料的品质好于天山河畔，比如仁恒地板为柚木实木地板，厨卫为天然石材、热水器为进口容积式热水器，空调为大金中央空调，而天山河畔相关配置为复合木地板、地板砖、能率16L燃气式热水器、松下分体式空调。 大量运用知名品牌，如意大利ALUK推拉门、科勒品牌洁具，高仪龙头、SMEG厨具，而天山河畔的品牌知名度不够，如乐净牌洁具，而且部分的设施如门和地板都没有品牌。 * * * * * 09年以来上海住宅市场供应量相对较为平稳 09年上半年受经济形势回暖的影响，住宅市场量价齐升 09年下半年，受市场供应状况的限制和销售价格因素的影响，市场实际成交量大幅回落，市场逐步呈现出量价分离的态势 面积：万㎡ 均价：元/㎡ 注：未包含别墅部分 2009年以来上海住宅市场发展状况 目前住宅存量占比最大的为大浦东区域，其次为松江、闵行等上海西部近郊区域，而普陀、宝山、杨浦、嘉定等北部区域存量相对较小，其中普陀区存量约为15万㎡。 预计2010年上海供应量将比2009年大幅下降：主要基于两个原因： 1、2009年出让的地块，2010年末才能形成有效供应； 2、世博期间8个月停工的因素，上海从现在开始到世博前，中心城区新房供应将越来越少。 世博后两年内则几乎断档。这些因素都决定了上海房价未来两年可能被需求拉至高位不下。 2009年以来上海住宅市场当前存量状况及2010年供应预测 注：未包含别墅部分 09年以来，上海住宅市场成交量主要集中在“中外环”和“外郊环”之间 2009年以来上海住宅市场各环间成交状况 上海住宅市场当前总体存量为387万㎡ 其中存量占比最大的是外郊环区域 注：未包含别墅部分 上海住宅市场存量非常少，中外环间供应更是短缺 1997以前 199