2010年12月信阳中国铁建·领秀城的项目商业的的策划的报告.ppt

项目产品建议---停车引导及商户指引 在小区道路显著位置上做停车以及商户指引，引导居民更便利的消费。 项目产品建议---街道细节建议 打造简洁漂亮的街道，与社区整体高档品质相衬。同时在部分地方设置休息区以及街道小品景观，既有利于人群驻足，又彰显发展商的实力。 做餐饮的裙房需要在平面预留共用排烟道（结合塔楼高空排放） 预留上下水，DN40/100 室内外高差〈100-300毫米 电量至少100W/平米 广告位预留 空调机位考虑，顶或立面（〉2.2米) 层高尽可能在4米以上，2层可低点，管道穿梁问题 消火栓安装完成，但要暗装 外立面以广告位为主，首层以玻璃橱窗、玻璃门为主 项目产品建议---底商和裙房硬件配置 应作必要的餐饮管线预留 餐饮烟道应考虑物业的功能及其业态规划设定 该区位应充分进行港湾式泊车设计 展示平面为本案重点，楼梯考虑灯箱广告预留及高位店标设计 考虑隔油池、化粪池的位置 就网线及电话线布局应稍密，为未来配套商业业态升级做产品预留 局部墙体考虑空心砖，双层玻璃等隔音隔热效果较好的承重介质 项目硬件配置在前期做好准备，有利于后期多种类型的业态进驻，最终达到利润的最大化 项目产品建议---独立商业硬件配置 主要内容框架 一、项目本体分析 二、项目市场分析 三、项目整体定位及产品规划 四、项目营销策略及推盘计划 商业价格定位 定位思路：本项目价格定位将采用市场比较法以及租金反推法进行综合衡量，以期做到准确定位 市场比较 租金反推 市场比较：结合类比项目采用市场比较法输出测算结果； 租金反推：通过租金与收益的关系输出测算结果； 交通条件 临街情况 内街情况 项目成熟度 综合得分 市场价格 权重 25% 30% 25% 20% * * 富丽华城 7 8 7 7 7.3 6500 双汇欧洲故事 6 6 6 8 6.4 6000 本案 8 8 8 6 7.6 * 项目竞品项目确定及评估 以10分为满分，根据各项目情况为其指标打分： 依据商圈所属情况以及项目相似度，选取富丽花城和双汇欧洲故事的商业为项目竞品项目。 令各对比项目加权综合得分为a1，a2，……an，本案综合得分为a0，经市场比较法得出本案价格推算为： p0=[( p1/a1+p2/a2+……pn/an )/n]*a0=6945元/平方米 市场比较法估算 租金反推法估算 计算公式：日租金×365＝销售单价×投资回报率 经过调研及计算，项目目前投资回报率在3%左右 项目价格=区域租金×365/投资回报率=7300元/平方米 经过两种计算结果，项目最终价格建议为7000-7300元/平方米。 商业营销方案讨论 商业地产销售经营模式 出售产权 包租 担保公司担保 出售产权 不包租 不出售产权 只租赁 租售并举 出售产权 包租 无担保 本 案？ 1、因包租成本高造成售价提高； 2、存在一定经营风险 1、可回收资金，风险较小 2、有利于统一经营管理 1、可快速回收资金； 2、不存在经营风险 1、业权统一，有利于商场长期发展 2、有利于商场经营管理 出售产权 包租N年/无担保 出售产权 不包租 不出售产权 只租赁 租售并举 租售比重合理 1、很难统一经营管理，造成经营 困境 2、业主无前期收益保证,销售困难 1、开发企业回收资金缓慢 2、需要加强经营管理能力 1、资金回收时间相对较长 2、存在一定资金风险，设计难度较大 1、可保证资金回收 2、有利于商场长期经营发展 出售产权 包租N年/有担保 1、可快速回收资金； 2、有利于统一经营管理 1、因包租成本高造成售价提高； 2、存在一定经营风险 优 缺 商业定位决定本案为出售型项目。 商业营销方案讨论 投资规模 主要投资客群 投资特征 商 业 大面积商场 专业的经营公司 大型投资机构 用来经营大型商场 用于租给大型商场或品牌店 中型商铺 专业品牌公司 投资机构 有实力的个人 用于自营自有品牌 用于租赁或转售 用于出租或自营 小型商铺 自营业主 投资用个人 用于自营 用于出租或转售 商业投资客户的定位亦是本案最终销售模式产生的重要因素。 商业营销方案讨论 住宅底商，总面积较小 易于出租及后期经营 区域商业 氛围淡薄 保证快速回收资金 本案 1、对小型商铺进行租赁管理，为保持商业街品质，可审核购买者的装修方案 同时进行大型商户的接洽工作。 2、以大中型商户的入住为卖点，销售位置较差的商铺，并进行包租。 3、待销售周期过半后销售位置较好的铺位，攫取更高的销售利润。 进行租赁管理 加快销售 销售现场设置虚拟门头 营造销售氛围 商铺划分时 控制面积和总价 建议采用模式 策略 商业营销方案 项目推盘计划 根据项目整体营销策略以及施工进度。 制定如下商业推盘计划： 先销售位置较差的2#地的临