2010年11月10日阜阳市太和县安华·金色华府的项目营销定位的报告.ppt

* * * * * * * * 时间：2011年5月1日 内容：公开选房、解筹 媒体：报纸+短信+户外+DM+网络 目的：针对认筹期诚意客户进行公开选房，集中开盘，以人气带动大量成交，成交客户抽取幸运旅游大奖。 关键点： 开盘前一天通知客户开盘选房形式，开盘当天客户凭《VIP优惠申请书》按既定规则等候选房。 节点活动6——项目盛大开盘活动 客户渠道1——市中心展场 项目客户渠道——简单、直效、圈层营销 客户渠道2——派单及路演 客户渠道3——周边村镇陌拜 客户渠道4——中锐会会员联动 利用市中心区项目接待中心的有利位置持续蓄客，保证意向客户不流失。 不定期开展。通过更简单直效的推广手段，快速营造项目市场口碑。 不定期开展。针对宣城客户的群居效应，优先取得周边村镇意见领袖的信赖，为项目的口碑传播奠定基础。 充分整合中锐会的客户资源优势，争取区域外客户和太和有关系的外地客户，支撑项目高价值的实现。 秀展示——关于销售中心选址 销售中心是项目品质体验的第一站 专业化、精细化的物业服务体验 皇家马车接送至销售中心 营造与众不同的客户购房体验 外国门童以英文问候客户 营销思考2 媒体推广思路 第一阶段 目标： 通过企业品牌奠定项目形象基调。 项目VI的全面亮相，建立目标客户对中锐第一城的全面认知，为全面蓄客奠基础 第二阶段 目标： 项目销售信息全面释放，大范围蓄客 5月 3月 4月 1-2月 12月 11月 第四阶段 目标： 持续传递项目销售信息和项目的核心卖点。 项目营销策略 主推广语 推广手段 活动、户外、围墙、车体、宣传页、客户会 报广、户外、宣传页、短信、网络、客户会 报广、网络、户外广告、宣传页、短信、DM直邮、营销活动 户外广告、报纸、网络、宣传页、短信、节点活动、客户会联动 百强中锐 进步宣城 中锐第一城 铸就宣城脊梁 以国际的视野造城 一城一世界——56万平米托斯卡纳风情小镇 世界是世界 归岸是生活 一期托斯卡纳样板空间震撼登场 80-120平米经典户型全城预约中 4月5日一期盛大认筹 绝版创新户型邀全城品鉴 5月1日一期盛大开盘 阶段重点： 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 第一阶段：形象导入期（10月-1月中） A、推广展示—— 载体：户外广告牌、工地形象墙、市区销售中心包装、报纸、短信等。 B、物料筹备—— 项目VI系列、楼书、模型、3D动画、折页、户型单 张、海报、导视系统等。 10月 2010 C、主要节点—— “中锐会”启动仪式暨中锐第一城产品发布会 项目销售中心盛大开放仪式 阶段重点： A 、产品核心卖点炒作（报纸+短信+网络+DM+户外等） 第二阶段：蓄客期（1月中－4月初） B 、 客户渠道——陌拜、路演、派单、现场活动等全面铺开 C 、 工程进度——3月底达到预售条件，样板房对外开放 D 、 节点活动——样板房开放活动、客户认筹活动、持续性的客户会活动 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 10月 2010 阶段重点： A 、热销期强势推广辅助（报纸+短信+网络+DM+户外等） ——产品信息、营销节点、开盘优惠等引爆市场 第三阶段：引爆市场期（4月－5月） B 、 活动营销 ——认购送大礼、开盘大抽奖活动、园林开放日活动 C 、 其他准备 ——客户分析、开盘前销售培训、价格表、媒体计划 11月 12月 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 10月 2010 Q4：卖多少钱?——项目收益测算 根据本项目的实际情况，“市场比较法”最适宜评估本项目的市场价值。 成本定价法 收益定价法 市场定价法 定价方法 适合无竞争项目和利润预期低的项目 适合投资型物业 适合片区竞争充裕的项目 √ 入市价格推导 选取市场可参考项目对比打分 可比楼盘权重分配表 项目名称 晶宫·国际城 百信·新城 盛世华庭 晶宫·世纪城 百太·世纪豪景 权 重 30% 25% 20% 15% 10% 由于5个可比项目与本项目的契合度各有特色，所以，给予每个项目各自的权重。 区位与本项目接近； 物业类型与本产品相似； 周边资源与本项目类似； 产品为市场所接受。 选取原则： 入市价格推导 初步市场价值合成表（权重值）　 序号 比较项目 市场均价P(元/㎡) 比值T 比较均价(元/㎡)P/T=I 楼盘所占比例W 楼盘权重价==I*W 1 晶宫国际城 3500 1.02 3431 35% 1201 2 百信新城 3100 0.95 3263 25% 816 3 盛世华庭 3300 0.96 3438 20% 688 4 晶官世纪城 3400 1.01 3366 15% 505 5 百太世纪