2010年10月怀化芷江县机场路的项目前期的的策划的报告.ppt

——市场定位思路解析 是城市发展的必然产物——文化商业街 由于机场附近建筑限高，临街面的建筑，只能考虑建设三层或三层以下。鉴于此，我司建议在一楼建设门面的同时，二楼、三楼同样建设成为商业。 项目商业定位 1、一层为带有浓厚民族气息的小饰品商业街2、二层为中档餐饮业3、三层为休闲中心，茶馆,KTV ——项目定位建议 商业规划 商业街全部采用了明清建筑风格，是一条以文化为血肉、以休闲为经脉、具有浓厚文底蕴的综合性旅游商业街 ——项目规划建议 商业规划 商业规划 ——参考图片 下篇：七、项目成本收益预算 名称： 数量： 备注： 地块面积： 80亩（53280平米） 容积率 2 容积率为假设 总建筑面积 106560平米 总建面积 住宅面积：约90000平米 商业面积：约16500平米 销售单价 住宅均价：1800元/平米 约1.62亿 商业均价：6000元/平米 约0.99亿 合计 2.61亿 项目收益预估： 名称： 费用 备注： 地块面积： 960万 80亩，每亩12万。 容积率 2 容积率为假设 建安成本 9058万 106560平米*850元 （包括房屋建设、园林绿化建设、小区配套设计建设） 开发前税费 （销售额的20%） 5220万 销售额以2.61亿计算 2.61亿*20%=5220万 开发后税费 （销售额的10%） 2610万 销售额以2.61亿计算 运营成本 （销售额的5%） 1305万 销售额以2.61亿计算 合计 19153万（1.9153亿） 本案利润 2.61-1.9153=6947万（容积率提好利润相应提高） 项目成本预估： 谢谢观阅、顺祝商祺 怀化东星房博房地产经纪有限公司 2010年10月 * * * * * * * 功能分区明显，突出居住的舒适性。 结构方正实用。 住宅户型设计的功能要全，入户花园、2个以上阳台、2个卫生间、独立的衣帽间、书房、等住宅部件要齐全。 户型设计的朝向采取坐北朝南的正南北朝向，但根据小区的景观环境也可适当的设计一些朝向小区景观的房子。 ■ 项目户型平面建议 2、设计原则 户型性能标准 豪宅（四房） 大户型（三房） 中户型两房 主卧使用面积（M2） ≥16 ≥14 ≥12 其它卧室使用面积（M2） ≥14 ≥12 ≥9 小卧室使用面积（M2） ≥12 ≥10 ≥8 客厅使用面积（M2） ≥30 ≥25 ≥12 客厅开间（M） ≥4.2 ≥3.9 ≥3.6 客厅实墙面长度（M） ≥5 ≥4.2 ≥3 餐厅使用面积（M2） ≥16 ≥12 ≥8 餐厅采光通风状况 采光通风 采光通风 - 生活阳台进深（M） ≥1.5 ≥1.5 ≥1.5 ■ 项目户型平面建议 3、户型规格 本案的产品人性化的提升，我司认为主要还得体现在户型方面。 户型设计创新（人性化提升） 4、户型创新 ■ 项目户型平面建议 多阳台设计（可赠送） 户型设置多个阳台 ——提升室内居住环境的舒适性； ——多阳台设计既能美化室内环境，还可以作为玄关功能，体现户型的舒适性。 ——阳台算半面积或是直接赠送，给以客户最多的优惠，从而成为项目最大、最直接的的卖点 入户阳台（可作为入户花园） 生活阳台 健身阳台 观景阳台 4、户型创新 户型设置多个阳台,利益的回收问题。 ——以为某个房源为例。 阳台计算全面积： 假设建筑面积120平米的房源，单价为1800/平米。总价则为：21.6万 阳台计算半面积：（阳台面积减少5平米） 那么建筑面积则为115平米的房源，要把总价保持在21.6万，那么单价就应该上调为：1878/平米以上即可。 阳台全部赠送：（阳台面积减少10平米） 那么建筑面积则为110平米的房源，要把总价保持在21.6万，那么单价就应该上调为：1963/平米以上即可。 显然，上调约10%的单价，可以利用项目优势属性来拔高，在如今的芷江市场也是完全是能够接受的。但是多阳台全部赠送，无疑将成为项目的最大卖点之一。 4、户型创新 入户阳台 4、户型创新 超大阳台的改造，使之成为是家庭生活的中心点，并提供了室内居住空间与室外景观空间的积极过渡，此外，这个空间还可以由业主根据自己的喜好而加以改变。 超大阳台设计 4、户型创新 大进深阳台 2.5m 4、户型创新 “能跳舞的大阳台” “空中四合院” 很小的 “观景阳台” 特色阳台 4、户型创新 弹性凸窗送面积 交楼标准 打掉后样板 建筑外立面不受影响 窗空间使用灵活 高度低于2.2米隐形橱柜，不计建筑面积 4、户型创新 大落地窗引景入室 景观及朝向较好的单元，客厅、卧室部分可以采用较大面积的观景窗台，将景观资源最大化。 4、户型创新 下篇：三、住宅立面设计建议 芷江本土特色