2010年10月仁寿的项目市场调查及前期定位建议的报告.doc

仁寿项目 市场调查及前期定位建议报告 **2010。10 目录 近期房产市场政策面分析—1 仁寿城市简介—17 仁寿房产市场重点项目分析—23 本案SWOT分析—35 项目定位及建议—41 平面图例--66 近期房产市场政策面分析 一、出台背景 1、市场出现新情况 9月重点城市成交量环比显著回升，同比降幅进一步缩小。环比成交量，一线城市平均增加了47%，十大城市平均增加了36.9%，深圳的增加幅度最大为65.4%。9月同比，一线城市平均增加了2.1%，十大城市平均降幅缩小为7.3%。 2010年9月重点城市成交量变化情况 数据来源：CREIS中指数据、（注：表中杭州、武汉、重庆为商品房数据，其他城市为住宅数据 ，北京为商品住宅） 9月重点城市成交价格同比显著上涨，环比涨跌不一。同比来看，十大城市除深圳有微幅下跌以外其余均有不同幅度的上涨，其中南京上涨幅度最大为74.66%，北京为36.42%，上海上涨幅度较小为1.99%。环比来看，北京、上海、武汉和成都下跌，其它城市均有不同程度的上涨。杭州同比、环比上涨幅度都比较大。 2010年9月重点城市成交价格变化情况 数据来源：CREIS中指数据、(注：带*城市的成交价格为通过报价计算，仅供参考；本月数据统计截止到9月28日。)“新国十条”调控政策执行有所松动 在全国房地产市场迅速升温的同时，一些重点城市地价也开始明显回升。图1给出了2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况，表明进入7月份以来，特别是8、9月份土地溢价率上升非常明显，房地产商对房价未来上涨存在较强的预期。 2010年1至9月北京、上海、杭州三城市土地溢价率情况 数据来源：CREIS中指数据、 下表中给出了9月份全国新诞生的几个地王情况。在调控政策风声仍紧的情况下，一些房地产企业为追求企业自身利益逆市高价竞拍土地，表明价格反弹动力较大，这使调控政策的效力未能明显显现，若这种态势发展下去，势必带来房价的大幅反弹。 9月份新诞生的地王列表 资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理 3、国内外经济形势复杂，资产价格存在上涨压力 8月份国内公布的宏观经济数据显示，宏观经济总体形势良好。8月全国规模以上工业增加值同比增长13.9%，比上月回升0.5个百分点，扭转前期连续下滑的趋势；城镇固定资产投资2.1万亿，同比增长23.9%，增速较上月份上升1.6个百分点，房地产投资新开工面积和在建面积也环比增长； 2010年8月末，M2同比分别增长19.2%，增幅比上月提高1.6个百分点。不过，由于宏观经济尚未明显走出低谷，宽松的货币政策短期内还难以改变。 2010年1-8月CPIPPI走势 8月，CPI持续创出新高，同比上涨3.5%，通货膨胀压力增大。由于进口快速增加，使得贸易顺差有所回落，但出口绝对增速仍然不低，人民币升值压力持续存在。经济运行数据显示，资产价格存在明显上涨压力。 8、9月份以来房地产市场持续回暖，房价上涨预期明显，恰逢房地产市场“金九银十”黄金季节的到来，国庆长假期间，房地产市场出现爆发性增长，将给后续调控带来难度。因此，中央各部委及时出台调控措施，巩固前期调控政策的成果，坚决遏制房地产价格过快上涨势头，调节供给与需求结构，缓解供需矛盾，让房地产市场回归理性，稳定市场预期。二、政策要点 调控更精准：此次政策针对市场新问题和新趋势做出了更精准的调整 一是补充了各商业银行要禁止将消费性贷款用于购买住房的规定，商业银行基于自身利益而采取的迂回贷款购房难以实施，及时弥补了政策的漏洞；二是在对首次贷款购房的首付款比例调整到30％及以上的同时，大幅度地把个人购买唯一住房的契税减半，并对是购90平方米以下的契税降低到1％，体现了适当收紧信贷政策，而保持积极财政政策不变，反映了调控政策的灵活性和针对性，既对首次购房支付能力影响不大，也符合国家宏观调控总的政策方向。 2、更强调新“国十条”政策的贯彻和落实 深化落实“国十条”的政策意图明显，一是要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制；二是要求差别化的信贷购房政策全面实施，取消了各地政策执行的弹性空间，政策效果将更加显现；三是要求加大对住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督查考核力度，房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量，加大保障性住房落实政策力度；四是在政府责任和市场秩序监管方面再次重申，将有效控制房价的不合理上涨。 调控更严厉 4月“新政”首套首付套型建筑面积90平方米以下不得低于20%，面积90平方米以上不得低于30%，9月政策要求不分户型首付款比例调整到30%及以上；再者，暂停发放第三套及以上住房贷款方面；4月“新政”内容部分地区可根据实际情况选择是否执行，9月政策要求全国范围都要执行；另外，对不认真执行差别化信贷政策的商业银行，一经查实要