2010年09月29日前城置业六安的项目发展定位的的策划.ppt

买方时代已经到来，高层住宅、商业物业已成为六安市场开发的热点，而且大型高档物业更成为市场追棒及关注的焦点 品牌竞争时代已经到来，产品的更新速度加快对开发企业创新要求不断增强，适度创新已成为房地产企业的基本竞争策略 营销推广在楼市中作用越来越突出，实际上项目的概念营销和形象包装越来越重要 坚持“策略指导一切”，坚持用差异化策略来统领全盘工作 产品永远是第一位，更多结合项目地块特点设计出好的产品是各项任务之首 充分注重每阶段每项任务的统一性、互补性、有效性及销售性 每一个产品不可能满足所有消费者的要求 每一家公司只有以市场上部分特定顾客为其销售服务的对象 房地产行业也不例外，这就要求我们必须对自身项目有一清晰的定位。 定位是最基本的营销战略要素。 竞争将市场推向了定位时代。 定位就是创造差异，追求与众不同，以使消费者易于将其与其他品牌区分开来，并进而在消费者心目中占有一定的位置。 这项工作在营销理论中被称为定位。 ● 别墅土地政策回顾与分析 近年来国家为了保障粮食安全和有效的土地利用，出台了一系列的土地调控政策，对于别墅项目“禁批”的基调始终未有放松。 ·2006年5月30号，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。 2007年，国家调控并未改变“别墅用地禁批”的基调，同时，外商投资也限制投资别墅类房地产项目。在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。 2008年，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型，这将使通过调低容积率将住宅变为别墅的企图成为泡影。该政策出台后，北京市近日发布建设用地标准，将别墅的最低容积率限定在0.6，对容积率低于0.6的报批项目进行严格的限批和禁批，让原本后期规划继续做独栋别墅开发的开发商不得不改变策略。 回顾：安徽高端物业——别墅发展之路 从2003年2月18日，国土资源部下发紧急通知停止别墅类用地的土地供应到新国六条细则的出台，别墅稀缺性与日激增。土地不降价，土地供应量减少，那么对于别墅项目可以说是利好消息，因为“后面没有追兵，肯定是越卖越好”。 针对六安市在售的别墅物业，我们把它分为两种。 市区交通型? 这类别墅由于建在市区边缘地带，从交通上来讲非常方便，满足了家庭在工作、就医、就学及参加各类活动上的方便。但这类别墅通常价格很高，非一般家庭所能接受，白鹭雅园、御景龙湖山庄等属于该种类型。 近郊综合型? 比较有代表性的一类，多分布在离城区近的地区，大多拥有良好的自然景观。因为这里土地价格已经大大降低，开发商有很大的开发余地。由于投资群体较多，这类项目一般设计得较完美，价格相对来说也适应市场的需要。六安的大多数别墅多属于这种类型，三元山庄、香溪庭院等属于此类。 销售策略 入市时机 第一步：卖别墅（独栋+联排） 第二步：卖高层住宅、商铺（办公 住宅性质的变更） 第三步：卖别墅（独栋） No.1 命名/广告语/LOGO 项 目 命 名 命名是项目特色的缩影和写照 好的项目命名，将给项目一个灵魂 项目命名建议一 案名释义 伊顿庄园 伊顿：一个融会了英国上流社会精髓的地方；泰晤士河河岸，一个充满着贵族传奇故事、代表着英国最具特色的绅士文化的一座小镇。 项目品牌核心理念 ⊙纯粹英伦贵族小镇，专属上层的绅士疆域⊙ 伊顿庄园，将生活的每一个细节按照英伦绅士的生活形态，制订出一套英伦生活的全新标准：园林、建筑、会所、服务、升值，让社会名流真正在物质与精神上得到至高级的享受。 2010年，前城公司将这座优雅高贵的英伦小镇原味引入六安，从建筑风格，到小镇规划，将英伦绅士的小镇生活，呈现在追求高雅生活的六安城市贵族面前，如英伦皇室一般，一千年来，英伦建筑低调而稳重，一直傲居欧洲上流建筑之颠，英国人严谨的理解着居住的内涵，从极致的朴素中透露的是极致的奢华，极致的低调却彰显着极致的豪逸。英伦居住方式才能让世界名流们如此憧憬。 伊顿庄园 一期：彼得堡 二期：海伦堡 四期：爱丁堡 品牌延伸 伊顿庄园，居优越之上。 项目命名建议二 项目命名建议三 核心理念 城市中坚阶层的第一居所 纯粹、优雅、国际上流生活 案名释义： 华：中华，海派文明传承 墅：别墅，独特的产品规划理念 美第（美地）：最宜栖居之地，贾胄门第，贵族风范 华墅美地：一种国际化城市别墅美学人居，国际水岸别墅。 No.2 营销推广建议 卖什么？ 1、卖区位(政府